产业地产作为地产行业的一个分支，有其独有的商业模式，包括产业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供产业地产产业与服务等一系列活动。

产业地产脱胎于工业地产、商业地产，既与工业地产、商业地产有一定的类属性，又具有其自身特征，突出体现于：

一、实现资源价值最大化
产业地产追求的是资源价值最大化，而不是企业价值最大化。产业地产的出发点是将地产资源与其它资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。比如高新科技产业地产项目，地产开发商不能仅仅围绕地产利润进行开发建设，而要兼顾高新科技产业特点，在规划设计上努力为高新科技业的发展创造较好的生产、营运、办公环境创造条件，以实现经济、社会等资源价值的最大化。

二、注重产业环境营造
产业地产的表现形式，主要为城市近郊或者郊区的工业园，有时表现为整个“产业城市”。产业地产的建设并不局限于营造适宜人居住的环境，而更注重人们创业的需要。

三、投资要求较高
产业园区的功能性非常强，综合性也比较全，对于投资，要求的专业能力比较高。产业地产的开发虽以政府导向为主，但其运作过程是完全市场化的。由于注重以地产为基础，以产业为依托，因此对产业地产开发商的资金实力要求较高。产业地产资金占用周期较长，并且不完全注重资金效益，而必须努力实现资源效益的最大化，因此产业地产投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。产业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是产业地产大投资的特点所决定的。这也为政府正确选择产业地产商确立了一把准尺。

四、基础设施作用关键
基础设施建设是产业地产快速启动、形成雏形的基础，只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。因此，产业地产在规划上必须充分认识到基础设施对整个产业地产运营的关键作用，在成本投入上甚至应该向基础设施倾斜更多。

五、投资和回报周期长
产业地产有着比住宅地产、商业地产更复杂的操作流程，涉及政府、投资人、运营商、投资企业，从选择、建筑设计、招商、运营、后续服务支撑，都需要专业的团队。产业地产是长期性投资，因为它的表现能力不强。产业地产讲究的是长期回报，要结合自身的实力，需要开发商把眼光拉长到10年、20年甚至更长时间。没有配套产业，没有后续资金支持，没有统一的招商管理，肯定是不行的。

一个产业区或是综合体的形成，不光是招商引资，或是将园区物业卖出去那么简单。首先要有整体的规划，其次是招商、运营、配套服务、物流配送等等等等。如果不能形成一个产业链，盲目投资产业地产，那么很容易就催生泡沫。

六、增值服务成为亮点
近年来投资者对产业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势，即投资软环境的建设。软环境中最为关注的就是能否充分体现出增值服务。