珠三角地区的厂房中介，在经过一段短暂的和平共处、共同发财的时光后，终于发展到了需要同行操戈，抢夺生存权利的阶段。这里面除了有中介数量急剧扩张、市场空间变化的因素外，还有厂房中介自身的原因。我们不能指望厂房中介的数量突然下降，也不能妄想市场空间无限膨胀。

这里有一组不太精确的数据：东莞地区目前的专业厂房中介公司越在300家左右，当然这还不包括兼做房地产中介的综合类地产中介公司以及自由职业者。如果都算起来，东莞的厂房中介从业人数至少也在一万以上，而东莞地区每年的厂房中介市场总量也就在两亿左右。这样看来，说是狼多肉少并不算过分。

竞争，永远是事物发展的规则。当残酷的竞争到来时，任何当事者能够生存下去的法则就只有面对竞争，赢得竞争。厂房中介们也只有这一条路，让自己强大，然后打败敌人。

作为企业或者说小企业，厂房中介公司的问题并不是什么高明的问题，除了行业特性以外，也具备其他小企业的一切特点，出现的问题也大致相似。笔者大概的从以下六个方面谈谈珠三角地区的厂房中介在如此激烈的市场竞争中的生存战略。

一、团队管理
这永远是企业生存发展要做好的最基本的事情，却往往也是企业忽略或者是永远做不好的事情。而这些厂房中介公司的团队管理问题尤其严重。

珠三角地区的厂房中介公司，年龄最大的也不会超过10岁，5岁左右的就已经算是活的比较长久的了。绝大多数都是在2004年以后成立的，还太嫩太年轻，管理方面的经验还太少。

厂房中介公司很多老板都是从业务员做起来的，以前在大一点的公司里做业务，后来业务做的好挣了钱，就出来自立门户了。出身业务精英的老板最大的问题就是不会管理，他们的思维里把销售看的比一切都重要，管理就被忽视了。或者说这些公司都太小，十几个人几十个人的公司，老板都觉得没有必要去管理，大家只要做好业务就行了。

企业生存的现时方法是营销为王，而企业生存的长久之计一定是管理为本。对于这些厂房中介小企业来说，管理做的好，团队凝聚力强，战斗力就会强。反之，战斗力就不能说弱，甚至可能出现负作用。因为小企业抵抗风险的能力实在太弱了，它们抵抗风险最好的办法就是做好管理，内部形成强大的凝聚力，只要团队不垮，还有活下去的可能。一旦活起萧墙，企业很快就会飞灰烟灭。厂房中介小公司和大企业不一样，因为大企业是百足之虫，它虽死不僵，小企业只有团队这一条腿，死了就没了。

笔者认识一位刚刚落败的厂房中介小公司的老板，他的失败或者正好可以在这里拿来作为证据。他当初创立了一个20几个人的厂房中介公司。在他的观念里，只要业务员们能拿回来单就可以了，其他什么都不重要。于是那些业务员就各自为阵，开始的时候是公司没有制度、从来不开会、上班随便迟到、互相戒备，到后来就发展到了干脆不来上班、相互抢单、销售和采购不配合、私自接单、偷卖公司客户资料等，再到后来很读人干脆就再也不来上班了。这位老板在靠自己的业务能力独立支撑了一阵之后终于关张大吉。

二、成本控制
开源永远要和节流结合起来，否则就没有意义。企业的成本控制不仅仅指节约，这是一门高深的学问。厂房中介公司是最需要控制成本却往往最不会控制成本。因为以销售为王的公司，很多隐性成本都会都容易被忽略或难控制。

销售是厂房中介公司最重要的事情，它们的钱似乎来的太容易，动辙一单就是几万几十万的收入，所以很多厂房中介公司疏忽财务控制。请客人吃饭过多、交通通讯开支过发、业务提成制度不合理、广告投放不理性、欠款回收慢等因素的不利影响都会因为成本控制意识弱而扩大，成为厂房中介公司的催命符。

还有管理成本和人力资源成本等许多隐性成本因素，都是厂房中介公司必须注意的。这些成本因素要是每一项都节约一点，综合起来就是一笔不小的数目，可能这就会帮助公司跨过最艰难的那道门槛。大公司生存靠滚，小企业就只能靠省了。

三、广告策略
小企业需要广告，但又都害怕广告。因为一笔广告的投放，很可能会让公司收益颇丰，也可能会毫无效果，血本无归。厂房中介公司面对广告尤为头痛，因为渠道少而且目标客户分散。

厂房中介的客户——办厂投资者不可能像求职和买牙膏的顾客那样到处都是，也不会像剃须刀那样的客户那样我知道他们是谁，在哪里，而且，厂房中介也没有很多钱去做广告。然而，又不能不做广告。所以厂房中介的广告策略就尤为重要，必须要精心策划，合理投放。

目前厂房中介采用较多的广告形式是户外广告和报纸分类信息广告。应该说这类广告是非常有效的广告方式，然而当报纸的分类信息长篇累牍都是厂房中介广告，路边密密麻麻都是厂房中介的广告牌的时候，面对客户，你有几成被客户选种的把握？

所以厂房中介公司必须关高突围，首先是在传统广告模式里的突围，就是要把广告做的比其他中介更吸引客户的眼球。其次是广告新方式的突围，要不断探索新的广告方式。例如网络广告和手机广告、DM广告等。最重要的是要对潜在客户群进行分析，开发新的对客户最直接最有效的广告方式。

四、品牌建设
可能很多厂房中介都没有想过要做品牌，觉得品牌建设是大公司的事，自己的公司那么小，根本不需要做品牌。有些可能想做成品牌，却苦于没有办法。

事实上区域性小品牌建设对厂房中介公司尤为重要，在同一地区若干家厂房中介竞争一个投资商或盘源的时候，厂房中介公司的品牌知名度往往就成了决定单落谁家的最重要的因素。开发商和投资商自然愿意选择口碑好、知名度大的中介公司来代理放盘和寻盘。

厂房中介这样的地区性小公司不可能像那些大集团公司一样去建设品牌，那需要动辄上亿的广告费用，厂房中介根本无力支付。厂房中介公司要做的是区域行、行业性的小品牌，相对也简单多了。

一个品牌的建设不是一蹙而就的，是一个长期的过程。最好的办法就是靠诚信和良好的服务来积累口碑效应，这也是最省钱最长久的办法。广州昊信工业地产公司能够在番禺地区独占80%的中介市场份额，与他们在番禺地区的良好的口碑是分不开的。业主首先会选择昊信地产放盘，投资商进入番禺地区打听，业内人士都会一致推荐昊信地产。

这是靠公司长期与业主和投资商打交道的结果。当然这不是全部方法，必要的广告也是非常重要的，特别是户外广告。有的厂房中介在路边上拉一小块布帘子，在上面打上自己的广告信息，以为就可以了。户外广告的最大作用就是提升企业形象，因为它大气，有客户震慑力。在交通发达的位置有一块大的设计优美的户外广告牌，比过100块小布横幅。

店面的装修也非常重要，这会直接影响客户对你的评价。另外还有员工形象气质、专业水平、公司规模等因素。在互联网发达的今天，客户找厂对网络的依赖越来越大，网络广告的适度投放也将会有利于提升品牌形象和业绩。

五、提升专业水平
专业水平现在已经成了整个厂房中介行业的硬伤。

据笔者调查，厂房从业人员普遍文化素质比较低，以初高中水平为主。其中绝大多数人进入这个行业都是受到高利润的诱惑。他们并不认为厂房中介是一个需要很专业能力的行业，简单认为只需要将厂房盘源介绍给投资商就可以了。

事实上，要做好这个职业是需要非常专业的知识和能力的。首先是要对盘源进行深入细致的了解，对它的产权、结构、设计、地理位置、水电、消防、价格进行全面的了解和评估，以便于将其推荐给合适的投资需求客户。还要了解不同行业不同产品各对厂房有什么样的要求，以便能够帮投资商选择合适的厂房。专业的厂房中介顾问能够为业主建厂和投资商选厂提供决策性的建议，只有在这种时候，客户才会对你充分的信任和依赖。

当然专业知识并非仅仅征对厂房，还有销售技巧、职业形象、谈判技巧等。

有很多厂房中介人员对专业知识一无所知道，只会把投资商和业主叫到一起，既不会给他们提供建议，也不会调节他们之间的矛盾，抱着成就成不成拉倒的态度。这样的素质水平自然无法与那些具备很强专业素质的中介同行相较量了。

六、努力扩展业务模式
简单的说就是不要在一棵树上吊死了。单纯的厂房中介市场越来月难做，笔者建议厂房中介们在努力抢夺本行业务的同时，也要努力开拓新的业务，建立新的收入渠道。

笔者也不能在这里空想，只能根据厂房中介里一些龙头公司的业务扩展方式给大家一点建议。厂房买卖中介服务的利润会比租赁高的多，而产权式厂房已经开始受市场热捧。所以厂房中介要特别留意出售的产权式厂房。另外土地买卖中介也是利润很大的业务，现在大部分厂房中介都在做，只是他们介入的机会并不多。

而现在一些龙头中介已经在做并且未来会越来重要的模式有以下三种。

一是投资顾问服务，这里包括工业物业投资服务和办厂投资服务。以后厂房竞争越来越激烈，厂房开发商投资建厂从设计、包装、推广、招租都需要切合市场需求，而作为一直在最前沿和投资商打交道的厂房中介，手里有第一手的信息资料。同时由于中国制造业的繁荣，产业转移和国家对土地、招商等方面的政策调控制，投资商对投资办厂需求的辅助性决策需求就会很强烈，厂房中介正好利用他们对本地区各种环境非常熟悉这个优势来为投资商们提供投资咨询。当然，要想收取费用，具体操作会更复杂，需要非常专业。

二是代理招商。我国制造业升级而引发的全国性产业转移，为内地一些地方的经济发展带来了希望。现在内地很多地方政府更是把招商引资工作当作头等大事来抓，由于他们的信息和人际关系渠道有限，所以很多地方政府或机构都推崇代理招商，而且给予代理招商机构的回报也是非常优厚的。

三是自己投资工业物业。厂房中介可以依托自身招商和本地关系的优势，独立开发工业厂房项目。这将会使收入更加稳定和丰厚。当然这对资金方面的要求很高。但厂房中介可以采取与土地所有者合作开发或者银行贷款的方式进行。工业地产火暴的现实行情会使很多人很多资金愿意合作的。