深圳虽已完成农村城市化进程，但原农村集体经济组织土地使用乱象横生，农村非农建设用地及征地返还用地违法交易、违规使用屡禁不止。二○一一年十二月十六日，深圳市政府公布《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》，就深圳市农村集体经济组织的非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易，做出了非常明确的规定。现依据该规定，说明深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易的基本程序。

一 申请用地

1、申请返还用地，落实地块。农村集体经济组织依据与政府签订的《征地补偿协议》，向政府申请返还用地。

2、签订土地出让合同 征地返还用地的开发建设，必须符合城市规划、土地利用总体规划、近期建设和土地利用规划年度实施计划，并签订土地使用权出让合同书。原农村集体经济组织取得非农建设用地和征地返还用地，应当与规划国土部门签订土地使用权出让合同。

3、缴纳地价 按照本规定缴清地价的，用地确定为商品性质。

二、交易

4、资产评估报告 农村集体经济组织应委托合法资产评估机构对拟交易土地进行评估

5、交易方案 按照资产评估报告制定交易方案。交易方案应当包含交易标的、价格、支付方式、交易主体或交易主体资格、交易方式等内容。交易准入条件 原农村集体经济组织应当与财务状况、经营管理、信用资质良好的企业进行交易。受让人或合资合作申请人应当符合原农村集体经济组织设置并经街道集体资产管理部门核准的交易准入条件。

6、公示 交易方案制定后，必须在原农村集体经济组织范围内进行公示，公示期不得少于15日。

7、街道集体资产管理部门审查 公示结束后，原农村集体经济组织应将土地交易方案、资产评估报告及股东大会拟表决事宜等相关资料报送街道集体资产管理部门审查。

8、股东大会表决 经街道集体资产管理部门审查同意和现场监督，由原农村集体经济组织股东大会对交易方案进行表决。原农村集体经济组织采取土地招拍挂或转让项目公司股权方式进行土地使用权交易的，须经原农村集体经济组织股东大会审议且表决时获全体股东2/3以上（含2/3）同意；通过竞争性谈判等方式协商交易的，须经原农村集体经济组织股东大会审议且表决时获全体股东4/5以上（含4/5）同意；但章程规定由股东代表大会表决或对表决通过率有特别规定的，从其规定。

9、抄报 街道集体资产管理部门应当在表决结束后15日内将表决结果和监督情况抄报所在区集体资产管理部门。

10、交易 根据股东大会表决结果，前述相关相关交易合同。

11、备案 原农村集体经济组织在交易结束后15日内将交易结果报所在街道集体资产管理部门备案。

12、土地使用权出让合同变更或转移登记

首次交易生效后，当事人可共同向规划国土部门申请土地使用权出让合同变更手续，签订土地使用权出让合同补充协议。

原农村集体经济组织以土地使用权作价入股等方式与他人共同成立房地产项目公司的，可由房地产项目公司向规划国土部门申请签订土地使用权出让合同补充协议。

土地使用权流转和合作开发过程中，土地使用权权利人发生变化的，合作开发权利人新增、退出、变更的，按照房地产转移登记办理相关手续。

三、开发建设

    项目公司负责对该土地办理开发建设手续。

此外，对原来已就农村集体经济组织的土地已签合作开发协议的，另有两个途径办理有关用地手续：

1、经人民法院或仲裁机构裁判，履行生效合作开发协议的，原农村集体经济组织等当事人可依法申请办理土地使用权出让合同变更手续。

2、2009年9月6日前，有以下情形之一，符合本规定且不违反市、区政府相关政策的，当事人可共同申请办理土地使用权出让合同变更手续：

（一）依法取得国土部门合作建房批复的。

（二）原农村集体经济组织按照章程通过股东大会或股东代表大会同意合作建房并已经过公证的。