龙华最新13个旧改曝光，开发企业可赚816亿（附表）

龙华“三旧”现状

规模：龙华城市更新总规模35.45平方公里，建筑规模4566万平方米。其中，城中村14.29平方公里，旧工业区20.67平方公里，旧城区0.49平方公里。

现状用地性质：“三旧”现状用地以工业用地为主，面积17.48平方公里；其次是居住用地，面积12.98平方公里。

空间分布：观澜街道“三旧”用地规模最大，以旧工业区为主，总面积17.21平方公里，占全区“三旧”规模48.56%，占街道建成区33.99%%。

拆除重建类项目实施进展：截止2012年12月底，新区已列入更新单元计划的项目52个，涉及拆迁用地3.69平方公里。

2020年更新目标

1、鼓励综合整治与功能改变，适当控制拆除重建。2013~2020年城市更新规模总规模为14.7平方公里，其中城中村4.0平方公里，旧工业区10.4平方公里，旧城区0.3平方公里。实现供地2.5平方公里。

2、重点推进13个更新统筹片区城市更新，并预留弹性空间。2013~2020年统筹片区内实现更新总量9.0平方公里，其中，拆除重建5.4平方公里。

3、按比例配建保障性住房与创新型产业用房。2013~2020年通过城市更新提供保障性住房115万平方米，约1.9万套，提供创新型产业用房35万平方米。

更新对象筛选：四项识别要素

主要考虑“三旧”对象的建筑质量（砖瓦结构建筑比例大于50%）；

建筑年代（1992年之前的建筑比例大于50%）；

开发强度（工业用地容积率小于0.8、其他用地容积率小于1.2）；

建筑密度（大于45%）等。

更新地区评价：三级更新地区，作为更新时序安排及重点更新区域选择的依据。一级地区包括北站商务核心、观澜横坑水库周边科技核心、龙华商业中心；二级地区包括大浪时尚创意城、清湖转型升级示范园、龙华汽车产业城等新区主要产业发展园区及中部发展轴周边；三级地区指除一、二级地区外的地区。

经济可行性

1、政府收支

根据规划确定的更新规模与更新方式，至2020年政府可获得收入共计约616亿元，同时投入约194亿元，可以满足政府收支平衡。

2、更新项目市场开发可行性分析

企业对城市更新的总投资约1588亿元，销售总收入2990亿元，利润总额1088亿元，税后净利润816亿元，总投资利润率约51%。

更新方式

（一）综合整治

至2020年，综合整治规模为6.3平方公里。旧居住区重点加强建筑结构加固，鼓励加装电梯来改善居住条件；旧商业区注重营造浓厚的商业氛围，通过总体功能策划与形象综合提升来重焕街区活力。

（二）功能改变

至2020年，功能改变规模0.8平方公里。重点引导旧工业区通过建筑使用功能置实现产业升级换代；对大浪服装基地、观澜文化产业园等重点产业园区，应充分利用结构适宜、质量较好的旧厂房来建设产业配套设施与公共服务平台；结合观澜河生态文化走廊建设及旧厂区周边文化街区保护与开发，探索旧厂房改建为艺术馆、旧工业改造为艺术村的旅游发展模式。

（三）拆除重建

至2020年，拆除重建规模为7.6平方公里。

1 观澜横坑水库周边科技核、北站商务核、龙华商业中心等重点地区，改造后以综合服务功能为主；

2 地铁站点500米、轻轨站点200米范围内的地区，可适当提高更新的容积率与密度，以商业、办公和居住功能复合式改造为主；

3 清湖转型升级示范区、大浪时尚创意城、福民低碳产业示范区、观澜文化产业园等产业园区，严格控制商住房地产开发，鼓励工改工，并适当增加中小户型的居住、零售商业等配套居住功能；

4 观澜河沿岸、大浪同胜等重要景观地区，依据城市设计要求采取采取较低密度与强度的更新改造。

更新策略

优化产业布局

新区产业向“三大转型升级示范区”（清湖转型升级示范区、龙华商业中心、大浪时尚创意城）和“四个战略性新兴产业基地”（龙华汽车产业城、观澜战略性新兴产业园、福民低碳产业示范园、观澜文化产业园）聚集，促进企业集聚的形成和发展。

节约集约产业用地

对拆除重建后仍保留为工业或研发等产业功能的旧工业区，在保证产业发展空间的前提下，建议平均开发容积率为4.0，拆建比为1:2.5~1:3.5。

对拆除重建后改造为商业、居住等经营性用途的旧工业区，开发容积率控制在4.5~6.5之间。