深圳的未来在哪里，要靠实体经济、要靠创新驱动，这一点深圳的领导看的很清楚。但是，随着房价的不断高涨，市场上对利润的冲动，必然会想方设法不断蚕食深圳本已不多的产业空间。虽然法定图则规定了一定比例的产业功能，但是城市更新的“工改居、工改商”项目由于利润的召唤第一时间被开发商“选”了出来，少有的工改工项目也几乎沦陷为类住宅产品的天下，这种“市场选择”的结果导致深圳M1厂房数量急剧的减少，大量的优质企业被迫向东莞、惠州甚至更远的内陆地区迁移。
刚开始这似乎可以用产业转移理论来解释，不值得惊慌失措。但是随着欧美发达国家的再工业化，以及工业4.0革命的出现，生产环节是否低端、是否该流出，就要看产品的性质和工艺了。深圳的产业以战略性新兴产业和未来产业为主，重化、五金、电镀等低层次产能已经在高房租的压力下基本淘汰，如果进一步减少生产环节的产业空间，流出的产能将可能是智能制造革命中最为先进的那部分。如何留住这些创新型的实体经济，防止产业出现类似香港的空心化，已是刻不容缓的课题。
好在深圳的领导们很清醒，划出了工业区块线，并使其成为一项制度安排，像基本农田保护一样、像生态控制线保护生态一样，来保护深圳的先进工业。但是线划了，效果如何？以龙华为例，申报的20多个工改工项目全部为新型产业用地（M0）方向。各区的情况基本一致，未来深圳的研发办公等写字楼市场将充斥市场。
领导们也很快意识到这一点，在城市更新十三五规划中明确了新型产业用地（M0）的最高比例，同时进行强区放权，给与了区里更大的灵活性和决策权。有些区为了解决这一问题，用行政的手段规定产业用房自持的比例，甚至直接限制工改M0的审批，但是收效甚微。开发商还是想尽办法去做M0，实在做不了，宁可不改。对政府来说，这一块的根源在哪里，必须抓住问题的关键才能做出切实有效的政策，避免头疼医头、脚疼医脚。
其实，M1容积率上限就是解决这个问题的牛鼻子。普通工业用地容积率最高为4，新型产业用地容积率最高为6，容积率差异涉及到申报主体巨大经济利益，造成几乎所有已备案的工改工项目拟更新方向均为新型产业功能（工改M0），否则“算不过账”，没人会做亏本的事。不依靠市场，单靠行政强制肯定难以达到预定的效果。
那么，M1容积率上限为4，M0容积率上限为6是否合理呢？我认为很不合理，理由有四：
第一，不符合深圳政府鼓励建设M1的引导方向。按照正常的逻辑，政府鼓励什么，应该给它以最优的政策，引导市场向这个方向调节和发展。但是现在的情形是什么样子呢？政府鼓励M1，却给它低的容积率上限；限制M0，容积率却高。这不符合政府鼓励M1的认知和逻辑。好比企业鼓励并重用人才，却给他最低工资，这怎么行？
第二，不符合深圳土地必须集约利用的现实需要。深圳的土地面积只有1997平方公里，同为一线城市，上海面积6300多平方公里，北京是16800多平方公里，广州是7300多平方公里。也就是说，深圳大致相当于北京的八分之一，上海、广州的三分之一。这要求深圳的建筑哪怕是工业建筑也要集约利用，向天空向地下要空间（现有的建筑工艺、技术也完全能够支撑高层的重型厂房，那种认为厂房就是低矮的观点是可笑的）。因此，M1容积率上限为4不符合水准土地集约利用的要求。
第三，不符合政府简政放权的历史趋势。M1容积率上限是在《深圳市城市规划标准与准则（2014）》里规定的，对其取值专家们应该拿出的依据是所谓“区位条件、交通条件 、资源条件”等等。这里要注意的是，容积率上限并不是项目实际取得的容积率，其最终的核定要经过“建环委”的研究讨论来决定。也是就说，M1确定容积率在建环委过会时，那些 “区位条件 、交通条件 、资源条件”的限制，会被专家组进行个案讨论，通过了就代表没问题。既然有建环委给个案项目的环境承载力进行研究审定和把关，又何必给全市的产业空间一次性套上一个不可逾越的天花板呢（短时间出台的这么大范围的指引，可做参考，但作为强制性规范，其科学性也有待商榷）。所以，目前规定的容积率上限有一刀切的嫌疑，其作用无疑是给强区放权带上一个枷锁，让区里带着脚镣跳舞，不符合简政放权的初衷。
第四，不符合为未来负责、为城市负责的科学态度。城市规划关系着城市的未来，今天小小的容积率的倾斜，可能导致未来的研发办公用房泛滥，导致产业的空心化、竞争的同质化。而且比较可怕的是，M1厂房未来还可以通过综合整治等方法改造成为研发办公用房，但是研发办公用房如何改造成为厂房呢？一旦实施，不可逆转。难道再拆一次，那将是社会财富的巨大浪费，深圳会为了今天的容积率政策买单。事实上，容积率可以出台指引，但不能进行简单粗暴的强制，这不符合科学发展的态度，也对深圳的未来不负责任。
那么，我们该如何呢？我们要建言市委市政府，抓住容积率这个牛鼻子，以四两拨千斤，牵一发而动全身。建议容积率方面将M0和M1一视同仁，或者对鼓励的M1有所倾斜，相信由于M1产品地价低、相对稀缺、可塑性好，市场一定会做出相应的选择的。对于现有容积率的指引，建议可以让各区作为参考，其不具有强制规范效力，解除各区的枷锁，真正的实现强区放权（不用担心各区乱提容积率，因为有建环委专家的把关，只是减少了一重限制）。另外，不用担心建筑问题，最近中环的地王占地只有2000多平方米，这在深圳连最低的旧改门槛都进不去。看下香港的建筑密度，深圳还是控的太死。
总之，要相信各区，否则放权有什么意义；要相信建环委，否则过会只是个形式；要相信市场逻辑，你鼓励的要给它更多；要相信未来，只有改变（远胜于强制）才会赢得产业发展空间。
—————————-
城市更新，需要模式，也需要一个性感的故事
“无论什么时间，这座城市都应该是黑白两色的”，这是伍迪·艾伦影片《曼哈顿》中的开场白，伴随着这段旁白，出现的是纽约的象征曼哈顿，笔直窄窄的街道、摩天大楼，这个画面开启很多人对国际都市的启蒙和向往。
1
你现在看到的纽约
是经过数百年城市更新后的面貌
真实彩色的纽约，是水泥高楼林立人潮涌动，城市充斥繁盛的娱乐及购物中心、百老汇剧院、大量耀眼的霓虹光管广告、以及电视式的宣传版，这些已经深入成为象征纽约的标志。而位于这座城市中心的曼哈顿，更是以一个见证者的角度观摩着城市发展的各个阶段。那些地标性建筑——帝国大厦、克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心都建于电影还是黑白色的时期，他们的兴起注释着这个城市一个崭新阶段的发展：纽约曼哈顿自20世纪50年代起开始进行城市更新（urban renewal)，一个只有59平方公里的土地上，经过100多年不断的对城市升级改造演变成后来的模样。城市更新如城市扩展一样改变着城市的面貌，类似的城市更新也发生在国际金融中心伦敦的不同区域，这是国际化大都市发展到一定阶段的必经之路。
（城市更新阶段及城市扩展阶段）
2
如今的北京遇见当年的曼哈顿
一场与时间赛跑的城市变革已悄然上演
纽约成了很多都市的参照样本，但如今的纽约城市规划已不再只是追求摩天大楼。大到着手修订城市土地分区规划，小至用自动化楼宇控制系统改造城市老建筑，更新的内容变得更加精细，如同纽约曼哈顿所面临着城市病的巨大挑战，高能耗、交通拥堵、生活质量下降、基础建设老旧，这些问题，在经过三十年超快速发展的北京也日渐显现。
在北京，过去投资驱动的旧经济增长模式带来大量低效的工业用地，城市本身的产业结构也亟待升级，这个一线城市的发展空间布局已功能高度发达，未来建设用地的管控收紧，摊大饼式的建设方式已然不可持续，持续高涨的土地价格同样提升着建筑的水准，对相匹配的物业形态提出了更高的要求，城市更新刻不容缓。近年，这个话题不断被政府、媒体还有开发商们提起，当城市核心区的物业水平被非核心区域的物业超越时，北京的内动力爆发。而城市更新，不应该只是一幢幢旧楼被推到后的翻新，它的参与是一个复杂的过程，政府、市民、开发商都需要在观念上和能力上进行改变 。