戴德梁行发布2014年度深圳房地产市场发展特点及走势报告。记者从发布会上了解到，深圳甲级写字楼平均租金去年涨幅达两成，而支撑租金上涨的是，金融企业大量租赁甲级写字楼，新增租赁需求中七成来自金融行业，前海因素为深圳带来大量的金融企业进驻。

此外，近些年，新兴产业企业和创新企业也构成了对深圳研发物业的大量需求，根据戴德梁行的监测，深圳战略性新兴产业蓬勃发展的背景下，深圳研发物业租金持续上涨，年均增长率达到10.6%。

前海带热甲级写字楼市场

2014年深圳甲级写字楼新增供应寥寥，而企业租赁的需求却未明显减少，这导致深圳空置的甲级写字楼逐渐被消化。据统计，深圳甲级写字楼空置率从2013年底的8.3%持续下降至2014年底的4.4%。

戴德梁行深圳写字楼部董事罗进良告诉记者，深圳企业入驻甲级写字楼逐渐增多，而新入市项目有限，加之即将入伙的新增物业也已达到较高的预租率，整体上市场呈现出供不应求的局面，业主对尾盘物业租金的期望值也随之提升——截至2014年末，深圳市甲级写字楼租金较2013年同期上涨20.7%至每月每平方米235.6元。

租赁甲级写字楼的主要是金融行业。罗进良表示，从写字楼租赁需求来看，保险、基金、证券为主的金融机构和会计师、律师事务所为主的高端服务机构表现较为活跃，结合深圳新近入市的甲级写字楼客户构成来看，受国内经济增速放缓的影响，外资企业扩张继续保持谨慎步伐；与之相反，伴随自身的发展壮大及盈利水平的提高，内资企业对甲级写字楼租金承受能力有所增强。在近两年入市的甲级写字楼客户中，内资公司数量占比达到79%；若按占用面积计算，这一比例则高达82%。

这其中前海因素也为深圳带来大量新增的甲级写字楼租赁需求，据统计，金融类企业在甲级写字楼新增需求中占比超过七成，前海因素不容小觑。罗进良告诉记者，在改革创新及深港合作深化的背景下，前海发展势头迅猛，金融类企业占比前海注册企业接近六成，而前海的发展不仅为深圳经济注入新的动力，同时也为甲级写字楼市场带来大量需求。

新兴产业带动研发物业增加

“深圳科技龙头企业荟萃，创新能力领先全国，这都使得深圳有大量创新企业，加上深圳鼓励新兴产业，近些年，新兴产业企业和创新企业构成了深圳研发物业的大量需求。”罗进良表示，根据戴德梁行的监测，深圳战略性新兴产业蓬勃发展的背景下，深圳研发物业租金持续上涨，年均增长率达到10.6%。

据悉，从2009年至今，深圳市出台了一系列新兴产业发展规划，包括六大战略性新兴产业、三大未来产业以及2014年出台的关于节能环保、机器人、可穿戴设备和智能装备产业等相关产业规划，深圳产业结构升级的步伐明显加快。而受益于政策引导及高附加值产业的快速增长，深圳研发办公类物业供需持续旺盛，研发办公物业租金逐年走高。

戴德梁行跟踪数据显示，深圳中心城区研发办公物业租金已由2009年的每月每平方米51.0元上升至2014年的每月每平方米84.5元，年均增长率达到10.6%。伴随2015年大沙河创新走廊内众多研发类项目的相继建成，中心城区也将迎来研发物业的集中供应期，这将缓解中心城区研发办公物业紧缺的局面，同时集中供应也将令市场承压。

中心区外，外围区域研发物业市场近年来也得到了较好发展——研发办公物业租金由2009年的每月每平方米25.5元上升至2014年的每月每平方米39.3元，年均增长率达到9.5%。在中心区域研发物业相对紧缺的背景之下，高端产业纷纷加大在外围区域的布局力度，宝安、光明、宝龙、观澜、坪山等区域均规划建设了大量新兴产业园；与此同时，一批老旧厂房也被改造成研发物业。