来源：深圳瑞投

城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。

城市更新包含旧改，棚改，综合整治。

旧改则属于“旧房改造”，旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。

旧改是政府引导，市场主导，即企业实施，方向是市场化、商品化。

“棚改”，又称棚户区改造，是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”。只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。

棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。

综合整治：考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。

在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。

综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。

土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。

整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。

1、 城市更新历史进展回顾

深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。

但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。

直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。

2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。

2016年10月15日深圳市政府签发《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》288号文件，将城市更新审批权大部分由市下放到区级，同年11月深圳市规土委发布《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》，则明确了未来 5 年深圳市城市更新目标，进一步让深圳市城市更新进入快车道。同年12月市政府正式签发《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》，并于2017年1月1日出台，正式实行“强区放权”。

2017年深圳市规土委出台《深圳市关外各区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》 以及《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法（修订稿）》 ，将符合条件的全市旧屋村纳入范围，为加快推进深圳市城市更新工作提供了政策上的支持。

2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。

2018年6月1日,深圳市规划国土委公布了《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法(征求意见稿)》。

2、 旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？

城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。

按照2016年出台的《暂行措施》强调，“因规划统筹需要确有必要纳入拆除范围的零散旧住宅区，需由区政府组织开展前期工作，由区城市更新职能部门申报，权利主体的城市更新意愿应达到100%”。这几乎一下子勒紧住诸多旧住宅小区改造项目的“脖子”，可谓举步维艰。

有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个100%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照100%来操作。

3、 棚户区改造与城市更新的区别

随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。

棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。

“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。

棚改与城市更新

棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：

01

工作目的的不同

深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。

02

运作模式不同

城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。

03

归还房屋类型不同

简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。

旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。

04

强制性不同

棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；

旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。

4、 拆迁补偿方式不同

棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。

棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；

而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。

5、 改造政策不同

城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。

城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。

城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。

棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。

而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。

6、 原建筑产权属性不一样

棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。

7、 整村统筹的总体思路

在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。

整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。

整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。

土地整备利益统筹政策的现实意义在于：

（1）盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题

（2）实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账

（3）以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题

（4）部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展

整村统筹与城市更新的区别

整村统筹跟城市更新其实区别简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。

综合整治=不拆除，装修城中村

2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。

充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。

针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。

以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划。纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。

深圳的未来在哪里，要靠实体经济、要靠创新驱动，这一点深圳的领导看的很清楚。但是，随着房价的不断高涨，市场上对利润的冲动，必然会想方设法不断蚕食深圳本已不多的产业空间。虽然法定图则规定了一定比例的产业功能，但是城市更新的“工改居、工改商”项目由于利润的召唤第一时间被开发商“选”了出来，少有的工改工项目也几乎沦陷为类住宅产品的天下，这种“市场选择”的结果导致深圳M1厂房数量急剧的减少，大量的优质企业被迫向东莞、惠州甚至更远的内陆地区迁移。

刚开始这似乎可以用产业转移理论来解释，不值得惊慌失措。但是随着欧美发达国家的再工业化，以及工业4.0革命的出现，生产环节是否低端、是否该流出，就要看产品的性质和工艺了。深圳的产业以战略性新兴产业和未来产业为主，重化、五金、电镀等低层次产能已经在高房租的压力下基本淘汰，如果进一步减少生产环节的产业空间，流出的产能将可能是智能制造革命中最为先进的那部分。如何留住这些创新型的实体经济，防止产业出现类似香港的空心化，已是刻不容缓的课题。

好在深圳的领导们很清醒，划出了工业区块线，并使其成为一项制度安排，像基本农田保护一样、像生态控制线保护生态一样，来保护深圳的先进工业。但是线划了，效果如何？以龙华为例，申报的20多个工改工项目全部为新型产业用地（M0）方向。各区的情况基本一致，未来深圳的研发办公等写字楼市场将充斥市场。

领导们也很快意识到这一点，在城市更新十三五规划中明确了新型产业用地（M0）的最高比例，同时进行强区放权，给与了区里更大的灵活性和决策权。有些区为了解决这一问题，用行政的手段规定产业用房自持的比例，甚至直接限制工改M0的审批，但是收效甚微。开发商还是想尽办法去做M0，实在做不了，宁可不改。对政府来说，这一块的根源在哪里，必须抓住问题的关键才能做出切实有效的政策，避免头疼医头、脚疼医脚。

其实，M1容积率上限就是解决这个问题的牛鼻子。普通工业用地容积率最高为4，新型产业用地容积率最高为6，容积率差异涉及到申报主体巨大经济利益，造成几乎所有已备案的工改工项目拟更新方向均为新型产业功能（工改M0），否则“算不过账”，没人会做亏本的事。不依靠市场，单靠行政强制肯定难以达到预定的效果。

那么，M1容积率上限为4，M0容积率上限为6是否合理呢？我认为很不合理，理由有四：

第一，不符合深圳政府鼓励建设M1的引导方向。按照正常的逻辑，政府鼓励什么，应该给它以最优的政策，引导市场向这个方向调节和发展。但是现在的情形是什么样子呢？政府鼓励M1，却给它低的容积率上限；限制M0，容积率却高。这不符合政府鼓励M1的认知和逻辑。好比企业鼓励并重用人才，却给他最低工资，这怎么行？

第二，不符合深圳土地必须集约利用的现实需要。深圳的土地面积只有1997平方公里，同为一线城市，上海面积6300多平方公里，北京是16800多平方公里，广州是7300多平方公里。也就是说，深圳大致相当于北京的八分之一，上海、广州的三分之一。这要求深圳的建筑哪怕是工业建筑也要集约利用，向天空向地下要空间（现有的建筑工艺、技术也完全能够支撑高层的重型厂房，那种认为厂房就是低矮的观点是可笑的）。因此，M1容积率上限为4不符合水准土地集约利用的要求。

第三，不符合政府简政放权的历史趋势。M1容积率上限是在《深圳市城市规划标准与准则（2014）》里规定的，对其取值专家们应该拿出的依据是所谓“区位条件、交通条件 、资源条件”等等。这里要注意的是，容积率上限并不是项目实际取得的容积率，其最终的核定要经过“建环委”的研究讨论来决定。也是就说，M1确定容积率在建环委过会时，那些 “区位条件 、交通条件 、资源条件”的限制，会被专家组进行个案讨论，通过了就代表没问题。既然有建环委给个案项目的环境承载力进行研究审定和把关，又何必给全市的产业空间一次性套上一个不可逾越的天花板呢（短时间出台的这么大范围的指引，可做参考，但作为强制性规范，其科学性也有待商榷）。所以，目前规定的容积率上限有一刀切的嫌疑，其作用无疑是给强区放权带上一个枷锁，让区里带着脚镣跳舞，不符合简政放权的初衷。

第四，不符合为未来负责、为城市负责的科学态度。城市规划关系着城市的未来，今天小小的容积率的倾斜，可能导致未来的研发办公用房泛滥，导致产业的空心化、竞争的同质化。而且比较可怕的是，M1厂房未来还可以通过综合整治等方法改造成为研发办公用房，但是研发办公用房如何改造成为厂房呢？一旦实施，不可逆转。难道再拆一次，那将是社会财富的巨大浪费，深圳会为了今天的容积率政策买单。事实上，容积率可以出台指引，但不能进行简单粗暴的强制，这不符合科学发展的态度，也对深圳的未来不负责任。

那么，我们该如何呢？我们要建言市委市政府，抓住容积率这个牛鼻子，以四两拨千斤，牵一发而动全身。建议容积率方面将M0和M1一视同仁，或者对鼓励的M1有所倾斜，相信由于M1产品地价低、相对稀缺、可塑性好，市场一定会做出相应的选择的。对于现有容积率的指引，建议可以让各区作为参考，其不具有强制规范效力，解除各区的枷锁，真正的实现强区放权（不用担心各区乱提容积率，因为有建环委专家的把关，只是减少了一重限制）。另外，不用担心建筑问题，最近中环的地王占地只有2000多平方米，这在深圳连最低的旧改门槛都进不去。看下香港的建筑密度，深圳还是控的太死。

总之，要相信各区，否则放权有什么意义；要相信建环委，否则过会只是个形式；要相信市场逻辑，你鼓励的要给它更多；要相信未来，只有改变（远胜于强制）才会赢得产业发展空间。

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城市更新，需要模式，也需要一个性感的故事

 

“无论什么时间，这座城市都应该是黑白两色的”，这是伍迪·艾伦影片《曼哈顿》中的开场白，伴随着这段旁白，出现的是纽约的象征曼哈顿，笔直窄窄的街道、摩天大楼，这个画面开启很多人对国际都市的启蒙和向往。

1

你现在看到的纽约

是经过数百年城市更新后的面貌

真实彩色的纽约，是水泥高楼林立人潮涌动，城市充斥繁盛的娱乐及购物中心、百老汇剧院、大量耀眼的霓虹光管广告、以及电视式的宣传版，这些已经深入成为象征纽约的标志。而位于这座城市中心的曼哈顿，更是以一个见证者的角度观摩着城市发展的各个阶段。那些地标性建筑——帝国大厦、克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心都建于电影还是黑白色的时期，他们的兴起注释着这个城市一个崭新阶段的发展：纽约曼哈顿自20世纪50年代起开始进行城市更新（urban renewal)，一个只有59平方公里的土地上，经过100多年不断的对城市升级改造演变成后来的模样。城市更新如城市扩展一样改变着城市的面貌，类似的城市更新也发生在国际金融中心伦敦的不同区域，这是国际化大都市发展到一定阶段的必经之路。

（城市更新阶段及城市扩展阶段）

2

如今的北京遇见当年的曼哈顿

一场与时间赛跑的城市变革已悄然上演

纽约成了很多都市的参照样本，但如今的纽约城市规划已不再只是追求摩天大楼。大到着手修订城市土地分区规划，小至用自动化楼宇控制系统改造城市老建筑，更新的内容变得更加精细，如同纽约曼哈顿所面临着城市病的巨大挑战，高能耗、交通拥堵、生活质量下降、基础建设老旧，这些问题，在经过三十年超快速发展的北京也日渐显现。

在北京，过去投资驱动的旧经济增长模式带来大量低效的工业用地，城市本身的产业结构也亟待升级，这个一线城市的发展空间布局已功能高度发达，未来建设用地的管控收紧，摊大饼式的建设方式已然不可持续，持续高涨的土地价格同样提升着建筑的水准，对相匹配的物业形态提出了更高的要求，城市更新刻不容缓。近年，这个话题不断被政府、媒体还有开发商们提起，当城市核心区的物业水平被非核心区域的物业超越时，北京的内动力爆发。而城市更新，不应该只是一幢幢旧楼被推到后的翻新，它的参与是一个复杂的过程，政府、市民、开发商都需要在观念上和能力上进行改变 。

◆ Randy（左），90后，“无界空间”创始人，毕业于常青藤名校康奈尔大学。右为合伙人韩昕锜。二人是校友。

去年12月，Randy开始关注“联合办公空间”（共享办公）生意，原想小打小闹，但在今年4月份时，受到了前万科高级副总裁毛大庆刺激，走上了融资扩张之路。

Randy深深记得是4月份的某天，他参加leancloud举办的一个小派对，现场来了许多创业者。也就是当晚，Randy得知毛大庆要做跟他相同的事儿——联合办公，且投资方均为业内大咖，如真格徐小平、红杉沈南鹏、创新工场李开复… …

第一反应，他的脑子里冒出三行字：“我靠，怎么办，要完了。”

他抓紧时间融资，四处见投资人。幸运的是，融资在5月份便敲定：“无界空间”获得440万元天使投资，投资方为梅花天使、经纬创投、青山资本。

7月25日，“无界空间”开业，面积1000平米，一周后入住率达70%。接下来数月，另一批创业团队相继入驻，其中包含硅谷著名孵化器500Startups。9月份，Randy在望京拿下两处新场地，面积分别为1400平米、2700平米。

◆ 位于百子湾路黄木1号院的无界空间

运营半年后，到明年1月份，Randy预计一共将拓展4处新空间，工位数约1500个，总面积在10000平米左右。

注：Randy已确认文中数据真实无误，铅笔道愿与他一起为内容真实性作背书。

440万元天使融资

三元桥，Randy打开出租车的门，一脚正要跨上去，电话来了。电话那头是梅花天使合伙人张筱燕，Randy隐约有种感觉，是不是要给TS了？

5分钟前，Randy才与张筱燕聊完自己的项目——“无界空间”。5分钟后，张筱燕把Randy叫了回来，俩人坐在沙发上，开始聊TS。

“给500万，按2000万估值，如何？”

“要不400万吧。” Randy觉得稀释有些多。

“好，我们出TS，你现在签吧。”

此时的Randy有些犹豫，另一端的经纬、九合创投也在等他回复。说明情况后，张筱燕进一步表达了自己的诚意：“咱们别签TS了，直接签合同，现在给你打50万定金。”

Randy签了。但事后，经纬也没放手。最终谈判的结果是：5月份，“无界空间”获得440万元天使投资，资方为梅花天使、经纬创投、青山资本。

原本，Randy没想过融资，刺激他的是毛大庆，后者曾是万科高级副总裁。Randy深深记得是4月份的某天，他参加leancloud市场总监举办的一个小派对，现场来了许多创业者。

那天晚上，一位好友告诉Randy，毛大庆也要做联合办公空间，是真格徐小平、红杉沈南鹏、创新工场李开复等大咖一齐投资。听完后，Randy脑海里第一反应是冒出了三行字：“我靠，怎么办，要完了。”再一想，觉得也是件好事，可以一起教育市场。

但必须抓紧时间融资。整个4月份，他陆续找了九合、经纬、梅花天使。5月份，融资落定。此时，距离他筹备“无界空间”，已经4个月有余。

确定场地

原本，Randy没想干联合办公空间，他想做的是旅游：1个P2P平台，连接游客与当地人，后者帮助游客规划行程。

去年12月，东直门一家KFC里，Randy一边吃饭，一边向好友Diana展示自己的项目。Diana听完后觉得不靠谱，建议Randy做联合办公。Diana是“Shopit购帮”创始人，后者是一个提供发现时尚和搜索工具的App，正需要办公场地。

当时，Randy对联合办公空间认识尚浅。“印象中，就是一个社区，里面有很多小团队，大家经常组织牌局、看看电影，然后请一些导师过来… …”

但没过多久，Randy主要精力全转移了过来。经调研后，Randy发现，同类的P2P旅游平台已大小冒出10几个。“已经晚了半年。”

Randy最初的想法是，做200-300平米，“无界空间”与“Shopit购帮”两个团队先入驻，再拉几个新团队，慢慢扩张。以此，他算了一笔账。“我之前在BCG（波士顿咨询公司）工作，擅长算经济账。”

他大致研究了一下商业地产，看了诸如58、搜房等二手房平台，走访许多核心地段，算了算租售比。“若按200平米计算，至少活动空间占50-60平米，其余按80%-85%的入住率，每个工位4-6平米，每个工位月租1600元。”

如此一来，月收入不过5万元，还覆盖不了成本。“成本分为几块。一是租金成本，比如6.5元一平米，200平米就是6.5*30*200=39000元。其余为运营费用，1个人按5000-6000元计算，还有水电网杂费等。收入也是几块，一是租金。二是活动、咖啡服务等，大约占总收入的5%-10%。”

到今年2月份时，Randy得出一个结论：办公面积至少1000平米，最佳面积为2000-2500平米。“以2000平米为例，净利润约为20%-25%。”

接下来两个月，Randy看了大约30个场地。

首先Pass掉了中关村。“创业氛围好，但是竞争很激烈，初期优势不大。”在东边，Randy倾向于东直门、三元桥两处，一个是2号线，一个是10号线，且离西边较近。“但没找到合适的物业。” Randy又陆续看了望京、三里屯、上地、国贸等地。

一日，Randy陪朋友来百子湾苹果社区参会，后者去见Cape创始人。而Randy在一旁等候，闲来无事，便去了附近的链家地产看场地。

场地就在苹果社区——百子湾路黄木1号院，一共约1000平米，军产房，纯毛坯，水泥地。“外面脏脏破破，就像厂房一般。”但位置不错，离国贸约1.2公里。接下来3个星期，Randy又考察了10几处，最终选定在百子湾。

营业一周入住率70%

确定地址后，Randy着手设计、装修。

在设计上，通过好友介绍，Randy找到了中央美术学院教授史洋，后者曾与OMA设计事务所参与了“卡塔尔机场城”、“多哈大学城”项目，曾被评为国内最有思想的青年设计师。

21天后，设计方案完成，整体偏工业风。“我觉得很酷。”

3月20日，Randy准备装修。“我觉得进入了创业蜜月期，团队就我1人全职，而且没找投资。”4月3日，他去了柬埔寨，本想畅游4日。

抵达吴哥窟第一天，Randy刚到酒店，放下行李坐在床上时，出问题了。施工队打电话告诉他，有20几个退休老干部来闹事，不让装修。

Randy所租的是一个师级小区，属于空军后勤部，住着大约200户退休干部。后来军队将产权转成了商业地产，租给了一家物业公司，物业又租给了Randy。退休干部们对这件事很生气，因此与军队有纠纷。

纠纷波及到了Randy，整个4月份都处于“停工”状态。“他们锁上了我们的门，不允许施工。”但令他宽慰的是，趁着这段时间，他在宣传上添了一把火，发布了一篇宣传文，阅读量1万多，一些VC接连找上门来。4月底，“无界空间”完成440万元天使融资。

5月份，Randy不断与物业沟通，又持续了1个月。6月份，Randy公司注册完毕，装修的事儿也终于处理完。“军队最终妥协，自此，再没有人打扰过我们。”

7月10日，装修完毕，第一批团队入驻。7月25日，“无界空间”正式开幕。开幕前两个月，Randy与团队一直在策划创意，“一定要一炮打响，做得越敞亮越好。我讨厌大会，无聊。我想举办一个Carnival（狂欢节），这在美国很受欢迎，活动有不同片区，大家可以选择性玩耍。”

Randy打算做一场活动，排满全天。一部分是不同主题的讲座，请大咖来分享；另一部分是展示厅，如智能硬件、O2O… …

当日，1000平米的“无界空间”来了1000人，大多都是创业者与投资人，熙熙攘攘，大门堵着进不来。演讲一共7场，其中3个与投资相关，2个与创业相关。此外，唱吧创始人陈华、红杉资本合伙人周逵也分享了各自的创业、投资经历。

◆ 周逵正在分享

大咖来了许多。有些是明星创业者，如陈华、会会创始人李翔昊、探探联合创始人潘滢等；有些是投资人大佬，如周逵、经纬创投合伙人Harry、明势资本创始合伙人黄明明、九合创投创始人王啸… …

继续扩张

总体来说，开幕式很成功。“前期通过预热，预约入住率达到了30%，开幕式一周后，这个数字变成了70%。再过两周，入住率达到了80%。”

◆ 开幕式后，“无界空间”的团队留影，其中包括3名全职、8名实习生以及多名帮手。

在收入方面，无界空间也在稳步增长。100多个工位，10几个入住团队，投资方多为主流机构，如梅花天使、真格基金、顺为资本… …“第一个月收入8万，第个二月收入16万，目前大约是20万元，入住率约90%。预计营业8-9个月能收回成本。”

9-10份，逐渐扩大的“无界团队”在望京签下两个新场地，预计12月初开业。一个位于望京新世界百货对面，面积1400平米。另一处就在附近，走路约7-8分钟。

“除去中关村外，我认为望京是最理想的地段。以望京SOHO为例，两年前开盘时价格为5-6元/平米，现在是8-10元/平米。我们要赶紧在这儿拿下新场地，签订长期合同。”

◆ 即将开业的“无界空间”新址

Randy将其定义为2.0版。“设计师还是史洋，依然延续工业极简风，但更有设计感。活动面积是现在的一倍，有许多小会议室，上面可以睡觉，下面拉个帘子可以开会；还有游戏厅、电话厅… …一共能放置约180个工位，每个工位定价1800元/月。”

◆ 新址的活动空间更为宽敞

年底前，Randy还在继续谈新场地。到明年1月底，无界空间将有五处新空间正式运营（含天津一处），工位数可能达1500多个，总面积约10000平米。

就深圳市场来说每年的农历新年期间和7月到9月份都是工业地产出租的淡季，而除了这些时间段以外的其它时间总体是比较平均的。农历新年期间的出租市场用不着多说了，我们这里主要谈谈每年7月到9月这三个月的情况。

据我们了解，这三个月的出租成交量一般不会超过全年总成交量的2成，大部分情况是在1成以内。因此对于在这些时间段开盘的包租企业来说，可谓是压力山大啊！造成这个明显的季节效应的原因主要有以下三点：

1. 历史以来一般工业地产出租合同的签订和到期时间主要集中在每年的2-6月份和10-12月份。
2. 一般每年的3-11月份这段时间是企业集中精力搞经营生产的阶段，大部分的扩产或新投资计划都会在农历年后的1到2个月进行。7-9月份刚好是企业集中精力搞经营生产的中期，所以每年这个时期出现因扩产和新投资计划而要租工业地产的企业也会比较少。
3. 7-9月份为深圳的高温季节，对于客户来说看厂房、租厂房都要承受高热的煎熬，所有很多时间宽松的客户就会把租房的时间提前或者延后来避开高温季节。

随着深圳“腾笼换鸟”发展进程的变化，工业地产的这种季节性也逐步改变。因为有越来越多的工业地产逐步地升级成了办公、商业、专题产业园等，而这些的产业的季节效应都与工业租出市场有着明显的区别，所有上述工业地产的季节效应会随着深圳城市发展的步伐越来弱化。