深圳，以其优越的地理位置，在小平同志“画了一个圈”之后，成为了国内国际商家企业的必争之地。一个个往昔南海之滨的小渔村，摇身一变化为寸土寸金的宝地。中国经济的崛起，从这里开始；中国经济的腾飞，由这里昂起龙头……

在改革开放进行了30多个年头后的今天，深圳，以其独有的魅力，和更加成熟的风姿，依然吸引着无数企业前来投资办厂。这片原本已是厂家云集的热土上，每天都在增添新的成员。厂房，这个企业生产、经营不可缺少的载体，成为了这片土地上的娇儿。

开办新工厂的人在找厂房；原厂要搬迁的人在找厂房；原厂要扩大的人在找厂房……许多的老板为找到一个满意的厂房而焦头烂额。

厂房在哪里？

深圳市分为九区，其中南山区、福田区、罗湖区、盐田区、宝安区、龙岗区、光明新区、龙华新区、坪山新区。

关内（原特区内）的厂房呈片状分布，大多数为深圳刚开发时逐步形成的工业园区。起先都是以临近香港为主，如盐田的沙头角一带。现在厂房比较集中的地方如莲塘、八卦岭、车公庙、西丽等。随着深圳特区的发展，近年来也新规划了一些新的工业区，如高新科技园。整体来说，深圳提出“建设国际化大都市”的战略构想后，对特区内的城市人居环境和商业环境提出了更高的要求，同时深圳市又把旅游业做为了大力发展的支柱产业来抓，这就更加令一些大型生产型企业不得不退避三舍。关内厂家大量外迁已是大势所趋。

关外（原特区外）的厂房呈带状分布。厂房主要集中在主要公路干道沿线，形成一个个小工业区，如一串串玉珠。

宝安区内沿107国道（深圳段）、松白（松岗至白芒关）公路、石龙（石岩至龙华）公路、龙观（龙华至观澜）公路等区镇间干道，分布大量厂房。其中以福永镇、沙井镇最为集中。福永、沙井地理位置十分优越，其交通条件极其便利，现已形成海、陆、空三维立体交通格局，宝安机场、福永码头、107国道、广深高速、机荷高速等深圳市重要通道集中于此，成为许多到深圳投资办厂的首选区域。

龙岗区内的厂房沿着深惠公路分布，由布吉镇、横岗镇、龙岗镇再到坪地镇、坑梓镇连成一线。其中以布吉镇与龙岗镇尤为集中。布吉依托深圳特区的北门的优越位置，云集了大量港台企业。龙岗镇是龙岗区的中心地带，区政府所在地，得天独厚。

深圳厂房，价格怎么这么贵？

每每当地产公司的经纪人向需要厂房的客户报价时，客户第一个反应就是：“怎么这么贵？”这个“贵”一方面来自客户在预定目标价格与面对的价格的差距，更主要的是来自现在的厂房价格与前几年的厂房价格的差距。

一位姓曾的老板说：“我99年在宝安城区租的厂房才15元一个平方，现在到你福永还要20块了”。似乎不可接受。

可事实就是如此，时间变了，价格也变了。

谁在撬动深圳厂房的价格？

1、厂房涨价——经济持续高速增长的必然
中国经济一直保持高增长，这是人所共知的。在这背后，具体的表现在工厂越开越多，越开越大。这就不难想像，对厂房的需求量，全中国都在增长。深圳做为中国经济的龙头，这样的反映更加明显和突出。今年CEPA开始实施之后，与香港最为接近的深圳更是深受其惠。厂房和工业用地需求量的大幅度提高，必然导致厂房价格的上扬。

2、最后的晚餐——深圳关外城市化高歌猛进
深圳关外宝安、龙岗两区城市化从2003年11月在龙华镇、龙岗镇开始试点，于今年3月开始在两区全面铺开。城市化的一个明显动作就将是原属于镇、村集体的土地收归国有。镇、村两级政府不再有这些土地的使用权。为了赶在“失去土地”前把握这“最后的晚餐”，各地镇、村，各开发公司，个人业主都纷纷使出全身解数，抢建厂房。大家心里都明白，这“最后的晚餐”也是最珍贵的，因为以后就没这样的好事，关外的厂房资料必将紧缩。所以，要想品尝这“晚餐”，当然要付出比以前更高的价格来为此“埋单”。

3、赶进新厂房——深圳市“梳理行动”全面出击
从去年开始的深圳市“净畅宁”工程开展以来，到今年更深入一步，在全市范围内开始了“梳理行动”，主要清理违法违章建筑。这一次市政府态度十分明确，手段十分强硬，一大批违建厂房被拆除。以前有很大数量的小工厂在铁皮房、搭建棚中生产，在这一次“梳理行动”中遭到彻底驱赶。一时间，大量小厂急需转移根据地。关外的小面积厂房灸手可热，价格飙升。以前13元能租到的一楼厂房，现在已经涨到16元 还往往是“一口价”。

4、炒楼家族新品种——炒厂房
当房地产市场发展到一定程度，用房产来投资的人就应运而生了，这就是“炒楼”一族。同样的道理，当厂房租售市场出现一定的利润空间的时候，“炒厂房”的人也出现了。炒厂房者的对象一般是旧厂房，因为旧厂房的价格比较便宜，他们可以低价租进，然后以极低的成本进行简单翻新，再高价租出。沙井镇107国道旁有一栋厂房，业主原来的报价为8元/㎡，炒房者租进后，一楼以14元/㎡出租，二、三楼的租价也在11元/㎡左右。这样的价格，仍有很多人抢租。

5、皇帝的女儿不愁嫁——业主报价越喊越高
与4、5年前厂房一放就是一两年租不出去的情形相比，现在厂房业主的日子好过多了。一方面市场是厂房的需求量加大，另一方面厂房经纪待业也日趋成熟，为厂房供需双方提供了良好的信息通道。以前是业主的厂房空置了很长时间，不得不以较低价格出租，以减少损失。现在皇帝的女儿不愁嫁了，很多的厂房都租出了一个个好价格。于是，业主们也“牛”了起来，价格居高不下也就成了必然。

我们应该怎样找厂房？

1、委托一家正规的厂房中介公司是寻找厂房的捷径。
有过自己找厂房经验的老板都有一个共同的感觉——像一只无头苍蝇，不知从哪找起。东奔西走，偶尔找到一个，还很不理想。有时一个月下来，看不了两三处厂房。这是费时、费力的事情。但如果委托一家专业的厂房代理公司，情况就不一样了。这样的公司有大量的业务员在当地活动，对本地的厂房状况了如指掌，他们能在一天内带您看所有的符合您要求的厂房，提供最大的选择空间。同时，地产公司的经纪人有厂房租售的丰富经验，经常能给你一些好的建议，使你达到事半功倍的效果。

2、压价的方式要灵活，要采取曲线救国方针。
根据我们的经验，一般业主报价，谈价的空间只有0.5元/㎡的下降可能。这就让很多极想节约成本的客户很不满意。但市场行情已经决定了，价格的松动是非常困难的。但我们往往可以采取“曲线救国”的方针，避开单纯的租价，去谈装修期、配套、宿舍的租金等，这方面业主容易让步。

3、发现比较理想的厂房，要当机立断。
不少老板已经看到了比较理想的厂房，但还是想也许后面看到的更好，就要求经纪人推荐更多的厂房。这就像那个寓言中说的，到了最后才发理，最好的已经错过了。因为现在的厂房紧张，你能看上的，别人也能看上。同一个厂房，也许一天就有好几个客户来看，所以，你一犹豫，别人就租走了。往往让人惋惜。所以，在租厂房过程中，老板一定要能当机立断，不能犹豫。

我市中小企业再添融资“利器”,3家渝企首吃“螃蟹”，通过发行中小企业私募债成功募集资金2.3亿元。昨日，记者从市金融办了解到，我市中小企业私募债已正式“破冰”，截至目前，已有涪陵民用爆破器有限公司、天彩铝业等3家渝企通过深圳证券交易所发行中小企业私募债。市金融办人士表示，中小企业私募债的发行，有望缓解重庆中小企业的资金瓶颈。

全国：最高发行利率13.5%

据了解，中小企业私募债是指在中国境内以非公开方式发行和转让、约定在一定期限内还本付息的公司债券，具有发行门槛低、发行程序简便、发行效率高和高收益、高风险的特点。它的发行利率最高不能超过银行同期贷款基准利率的3倍，发行期限暂定为1~3年。

为进一步拓宽中小企业融资渠道，缓解中小企业融资难，提升资本市场服务实体经济的能力，今年6月证监会决定开展中小企业私募债试点。重庆成为全国首批7个试点省市之一。截至今年7月底，全国已有北京、上海、天津等城市共发行32只中小企业私募债，总共募集资金30.33亿元，发行利率8%～13.5%。

重庆：3家企业首吃“螃蟹”

来自市金融办的消息显示，重庆地区中小企业发债也取得了实质性进展。8月31日，重庆市涪陵区民用爆破器材专营有限公司成功发行1.4亿元中小企业私募债，成为西部第一家发行中小企业私募债的企业，其发行利率低至7.8%。随后的一个月时间里，涪陵区另一家区属国有企业天彩铝业也通过深圳证券交易所发行中小企业私募债融资6000万元；此外，北部新区一家从事通讯服务的企业也成功发行中小企业私募债，融资3000万元。

商报记者从中小企业私募债承销商处了解到，从目前中小企业私募债的发行情况来看，重庆中小企业大都采用了抵押、担保等增信方式，发行利率在7.8%~11%之间，处于相对较低的区间，发行规模从数千万元到上亿元不等，投资者大部分是中小银行、信托、理财产品和财务公司。

政策：私募债发行门槛低

什么样的中小企业才能获准发行中小企业私募债？据上海证券交易所债券基金部王风华博士介绍，中小企业私募债的门槛设置非常低，这都源于中小企业私募债完全市场化运行的机制。凡是中国境内注册的符合中小企业标准的有限责任公司或者股份有限公司都可以发行中小企业私募债，但是金融企业与房地产企业暂时不能发行。

“从已经发行了私募债的中小企业来看，企业从最开始与承销商接触，到拿到资金最快只需20天时间。”王风华说，企业如要发行中小企业私募债，首先要寻找合适的中介机构，如符合承销中小企业私募债资格的证券公司、会计公司、律师、担保机构等，然后由承销商和企业共同完成申报材料，向沪深交易所提交申报材料，沪深交易所会在10个工作日内发放《接受备案通知书》，然后企业就可以和承销商一起发行私募债了。

“与其他类似的债券相比，公司债需要是上市公司才能发行，而企业债和中期票据虽然是非上市公司，但是对于企业的要求很高，一般都是大型国营或者民营企业才能发行。”王风华说，除了发债门槛低，国家对于中小企业发行私募债的用途也不做限制，可以用来直接偿还债务或补充营运资金，不需要固定资产投资项目。

企业：融资成本高恐滞销

对于这种全新的融资方式，中小企业是如何看待的？可能存在哪些困惑与风险？重庆市佳佳机械制造有限公司总经理廖明告诉记者，从目前中小企业私募债的发行情况来看，大部分发行利率集中在8%~13%。而目前银行一年期的贷款基准利率为6%，即使上浮50%，才能达到9%的高位。但随着年内两次降息的发生和金融机构信贷结构调整的需要，银行对于中小企业的贷款利率的上调幅度上已有所下降，普遍在基准利率基础上上浮30%左右。这样一比较，通过发行私募债融资的成本可能比银行融资成本还高。

另外，还有中小企业担心因为在业内缺乏知名度，很有可能面临发行不出去的情况。投资者会担心其中的风险问题，从而导致企业在支付给中介机构的费用之后无法募集到足够的资金。

专家：券商才是发行关键

对于企业的困惑，兴业银行首席经济学家鲁政委分析说，从试点的情况来看，中小企业私募债真正的发行主体是券商，无论是申请材料、寻找投资人都需要券商的帮助。券商可以购买自己所发行的中小企业私募债，甚至可以100%持有。只要通过了券商渠道的审核，在发行上一般都不会有大的问题。至于发债成本的比较，中小企业可以因地制宜地进行成本评估，建议可参考银行信贷宽松程度进行成本评估和发行时机选择。

“不过同银行贷款相比，虽然成本可能要高，但中小企业私募债收到资金的速度更快，而且发行完毕后不需要考虑维护客户关系。同民间借贷相比，借贷成本要低，并且民间借贷的法律还没有落地，发行中小企业私募债也更加安心。”王风华认为，私募债未来一定是中小微型企业募集资金的重要手段。

官方：我市将出台扶持政策

“从目前申报的情况来看，民营企业的参与热情普遍较高，特别是一些高科技企业，因为所需资金比较急，而且往往因缺乏抵押物被银行拒之门外。”市金融办相关人士透露，试点期间，为更好地推进中小企业私募债试点工作，有针对性地服务中小企业，市金融办拟在全市范围内建立中小企业私募债项目数据库，并在全市范围内开展中小企业私募债的需求调查，组织券商、担保等中介机构与企业对接。

同时，为解决中小企业在反担保措施上不能提供资产抵押的困境，我市将建立健全评级机制，金融机构会同相关部门和中介机构，在增信方式上引入评级机制，每年对债项跟踪评级；研究制定支持中小企业私募债的扶持政策，强化风险防范和处置；不断强化与沪深交易所的沟通机制，帮助我市中小企业用好私募债这一新的融资方式，拓宽融资渠道。

无论是出于降低劳动力成本或是为了靠近供货商及零部件生产商，还是为了占领国内巨大的消费市场，全球众多的制造型企业都在加紧或已考虑在中国建立生产基地，或扩大现有生产设施。

在目前，可以选择的工业地产方案包括，利用现有物业、委托开发商为商家量身定做项目、由商家自已建设新的物业。

“在评估房地产选择方案的时候，首先应全面了解市场所有的可行性方案，并了解选好方案后对于跨国公司业务运作带来的影响。”仲量联行上海研究部副董事柯嘉士表示。在中国，目前可以选择的工业地产方案包括，利用现有物业、委托开发商为商家量身定做项目、由商家自已建设新的物业。

方案1：利用已有工业物业

在一些工业发展更为成熟的国家，有很多“二手”工业房产可供选择，但在中国,企业只能将重点放在考察那些新建房产上。发展商须负责取得所需要的全部政府审批，直至交房。利用现有物业的好处是制造商可清楚地了解所选择物业的情况，并能直接看到具体实物，同时也知道需要等待时间的长短。

方案2：建设量身定做物业

如果没有合适的现有物业可供选择，同时商家也没有相对紧迫的时间限制，则可选择建造更符合企业自身特定需求的物业。中国也有愿意通过双方协定，为企业量身定做工业物业的开发商。商家需要清楚了解并签署相关文件，规范交房的前提和要求。工程的合同文件里应该包括详细的设计标准、具体的设施功能，以及适时对工程进行检查和测量的规定。选择合适的开发伙伴对于整个方案的顺利进行至关重要。对企业而言，要想更好地实现目标，需要寻求一个将自身目标与租户目标结合的工业地产开发商。

“尽管开发商和企业之间的良好合作能够降低最终交房时可能产生的风险，但是仍然需要在整个施工期内，通过聘用一个专业的工程管理公司在工地对工程进行严格的质量把关，因为质量把关在建筑业发展尚不成熟的中国市场仍然重要。”仲量联行项目管理部副董事唐磊指出。

方案3：自建物业

在这种方案下，企业首先选地、购地，然后根据业务发展需要建造自己的物业，并完全负责工程从头到尾的所有设计、施工，并获得政府批准。需要考虑的是，首先确保获得政府所有的批准，然后委任合适的施工单位。

显而易见，通过自建物业，企业可以对工程进行全面控制并充分实现自身的需求。柯嘉士表示，“功能性”项目最好采取量身定制或由企业自建的方案。