极限后高新技术产业将成主流

　　到2010年，预测全市将在现状（208平方公里）基础上新增工业用地42平方公里；期间工业用地转变为其他用途约5平方公里；预计2010年工业用地规模为245平方公里。到2015年，预测全市工业用地还将在2010年基础上大约增长20平方公里，扣除约6平方公里的工业用地转为其他用途，预计2015年的工业用地总规模为259平方公里；在没有大规模填海造地的前提下，这将是深圳工业用地的极限规模。

　　专家解读：规划项目组成员李江博士表示，用地规模达到极限之后，深圳的产业发展方向主要应该是自主创新的高新技术产业，这是主流的方向。这是民族产业，另外自主技术产业链和价值链附加值比较高。高新技术产业所涵盖的电子信息、生物制药、商务印刷、光纤一体化等方向，这些深圳都具有雄厚的基础和强大的优势，这是未来发展的主方向。现在深圳的高新技术产业已经超过40%，2015年达到60%还是很乐观的。

制造业转移是高端化趋势

　　此次的工业布局规划将珠三角城市纳入到通盘考虑之中，在深圳与香港、广州、东莞、惠州的产业结构的比较中确定深圳的产业布局。规划中提出，香港是深圳产业高端化发展的重要依托，和深圳产业结构“大同小异”的东莞是深圳产业高端化发展的重要推动力量，惠州大型石化项目为深圳产业发展带来契机。

自上个世纪九十年代末，受金融风暴的影响，世界经济发展减速，大量的跨国公司的利润大幅度下跌，甚至出现亏损的情况；因此，为了降低生产成本，寻找具有潜力的市场、廉价的劳力和丰富的原材料资源的国家作为生产基地，成为跨国公司投资的新方向，而中国无疑是一个商家的必争之地。大量的制造业向中国的转移给中国工业地产创造了广阔的发展空间。但是，同时中国工业地产的发展也属于初步阶段，存在着一定的优缺点，其主要表现在：

1、投资主体的多元化

随着中国经济的发展，除了政府外，国有企业、外资企业、民营企业，甚至还有海外基金都开始在工业地产这一领域进行投资。近几年，两类外资企业在我国工业地产市场异常活跃，一类是做物流仓储物业开发的企业，另一类是有海外工业房地产或者工业园区运作经验的开发商。这两类企业在中国的代表是美国物流巨头美国普洛斯公司和新加坡的腾飞集团。主体的多元化，能够促进工业地产的快速发展，但是由于工业地产的发展前景较好，利润较高，假如没有出台相关的法律法规进行制约，将可能出现恶性竞争，导致整个行业陷入泥潭。

2、受土地市场的制约较大

土地是制约地产业发展的最主要因素，众所周知，中国的人均占地面积低于世界的基本标准，加之，近年来，国家对工业用地实行宏观调控，从政策上严格控制工业园区的设置审批。土地供应突然减少，促使了工业地产价格的快速提升，工业地产投资价值显现。开发区作为主要的工业集中用地，发展面临着严重的考验，一方面，国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；另一方面，保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。

3、全国工业地产的产业分布不均，参差不齐

虽然我们一直在倡导提高自身的创新研发能力和产业升级，但是中国的国际贸易市场的核心竞争力还是廉价的劳动力和土地。但是国内不同的城市工业地产的发展有着巨大的差别，比如北京、上海、深圳等一线城市工业土地价格一直在攀升，而西部一些较为落后的城市基本上都没有出现工业地产这种产业结构，因此，为了得到更多的发展空间，有些有远见的企业开始把基地迁移到二、三线城市，这将推动二、三线城市的发展，同时为工业地产以后的发展创造了更有利的条件。

4、世界一流工业地产企业纷纷向中国进军

普洛斯作为世界最大工业房地产信托投资公司，已经开始向中国青岛、武汉、大连等城市进军，据有关数据的统计，普洛斯在2009年以前在中国总投资额超过12.5亿美元，同时，全球排名第二的工业地产开发商AMB完成了其在华的第一收购，新加坡最大的工业地产开发商之一的腾飞集团也正积极在内地市如武汉成都等地物色新的工业地产投资项目。因此，中国很有可能成为工业地产发展的下一个商家必争之地。

工业地产的运营模式

工业地产的运营模式基本上包括开发模式、盈利模式、投资及经营模式。下面对这三大模式进行相关的阐述与比较。

1、开发模式

随着工业地产的发展，工业地产的开发模式也正在不断的得到改进和完善，根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式如下:工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。

（1）工业园区开发模式

目前，工业园区开模式，是中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。因为这一开发模式是基于社会发展，区域经济发展及就业等各种因素综合起来考虑的，一般情况下，该开发模式是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。这种开发模式可以很好的带动当地经济的发展，其中较为典型的有上海莘庄工业园区，北京房山工业园区以及深圳的蛇口工业园区等，下面以深圳蛇口工业园区作为例子进行说明。

上世纪70年代末，招商局在深圳创办蛇口工业区，这是中国第一个对外开放的工业园区，它的创立和发展为之后的深圳经济特区的创立起了探路者的作用。由于当时政府政策的支持，使得蛇口一带的经济得到高速发展，经过三十年的发展，当地的一些企业也逐渐发展成国内的同类企业的佼佼者，如招商银行、中集集团、平安保险等一大批知名企业从无到有、从蹒跚学步到叱咤风云。如今，蛇口已是一个通讯、道路、厂房、港口、铁路等设备配套完整的现代化工业园区。2009年，蛇口再度出现了新的机会，政府打算把蛇口改造成新一代的高新技术的产业园区，2009年11月16日下午，在深圳11届高交会馆，中国科学院深圳先进技术研究院与招商局蛇口工业区有限公司签订协议，中科院育成中心落户蛇口。这也是蛇口工业区转型“高端服务业高地”签下的第一单。展望未来，蛇口有望成为中国新一代工业园区的泰山北斗。

（2）龙头企业引导模式

龙头企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区。在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应的工业地产开发。如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。

（3）工业地产商模式

工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。例如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商，开发及管理超过140亿美元资产，普洛斯管理总物业面积已超过2700万平方米。普洛斯专注于物流房产租赁服务，在同类的上市公司中，普洛斯的规模为行业第一。首先，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。这种模式下，普洛斯扮演一个建设者，为物流企业提供相应的平台，吸引物流企业入驻，其本身只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。

但是作为中国的工业地产商，情况可不那么乐观。由于2007年以来中国工业地产的政策不断出台，一方面结束了工业用地零地价、负地价的时代，使得工业用地成本不断上升，另一方面也使得工业用地供应更为紧张。加上2008年的银根紧缩政策，土地和资金成了工业地产开发的瓶颈。就连普洛斯这种具有代表性的企业也提出，其投资方式将有所改变，未来会更多考虑同政府的合作，介入一些闲置用地的开发。这种投资方式的改变，可以看出，对于中国工业地产商而言，拿地是一大难，而政府的支持同样必不可少。

（4）综合运用模式

综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、龙头企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。这一开发模式目前正被广泛的运用。

2、盈利模式

工业地产的盈利主要涉及到开发商和运营商的利益。一般情况下，开发商主要是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润，是自建再通过销售或者出租获取利润，而运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费；小业主则是自己生产赚取利润，是出租获取租金回报。在中国，工业地产的盈利模式可以分为以下几种：

（1）通过开发土地使土地溢价获取利润

开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让给房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。其操作的步骤首先是由普洛斯通过招、拍、挂方式在苏州工业园取得某地的使用权，然后由普洛斯的地产开发部对该土地进行一级开发，开发建成物流园之后对该物流园进行出售从中获取溢价，或者交由普洛斯的地产管理部门进行出租。

（2）进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利

项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行己定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。如浙江永康民企中国星月集团在上海松江建设的“星月·大业领地”就是采取该种方法，星月集团在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。然后为物流企业提供一系列的服务，或者出售开发项目进行盈利。

（3）工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目益。

（4）通过对旧工业区二手房改造进行收益

由于我国大城市人口密度大，土地面积相对小，城市老工业建筑的再生利用将成为大都市发展的一条必经之路。老工业区拥有一大批地理位置优越、厂房结构合适、配套设施齐全的工业企业，其中相当一部分由于机制不活、竞争力不强和环境污染等因素而使企业的厂房闲置，旧有的厂房利用率不高。而新兴都市工业园式的改造，则使得原有的闲置厂房焕发了新的生机，其原设计的使用用途也可以得到最大程度上的发挥。工业地产商也可以通过对这些存在大量面积的旧工业区进行改造，从中盈利。

3、经营模式

今天的中国工业地产投资开发盈利模式具有多样性选择，并且都正在被国内的很多地产开发商、专业市场灵活应用，经营模式大致可以分为以下几种：一是只售不租，出让产权，很快收回投资，开发商只采用销售的方式使得商业物业迅速的变现，以实现资金的回笼，利于项目的滚动开发。二是只租不售，开发商对商铺采用了只出租，不出售的方式。以赚取出租回报为目的，同时可根据市场情况待增值后出售或者再次抵押贷款。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将物业进入资本运作。三是又租又售，开发商对所推的商铺采用可租可售的经营方式，部分租，部分卖，出租部分起示范作用。这三种模式各有优缺点，而目前我国地产发展商采用较多的是第三种模式，总结起来，三种运营模式可以分为这么几种情况：

（1）为客户定制出售、出租模式

对客户量身订做厂房长期租赁或出售给客户。根据顾客的需求，选择合适的地点开发建设。整体出售或出租给客户。如深圳平谦国际工业园，其特点是为客户量身定做，减少市场不确定风险。但定制目标客户群少，有一定的招商难度。而且项目体量过大，较难实现整体定制出售，因此可实现部分物业的定制，同时需在开发建设前寻找到定制客户。

（2）工业园整体出售模式

该模式要求物业项目产权单一。如深圳康贝斯工业园，其特点是无须向政府申请多个产权证。但如项目体量大，整体出售难度较大。但对于一些大的项目而言，体量过大，较难实现整体出售，因为国内像普洛斯那样比较大的工业地产发展商还是比较少，毕竟这么大一块“蛋糕”，对于没有一定“肚量”的人来说是很难消耗的。

（3）分散出售模式

该模式需要物业项目能够分栋或分单元办理产权证。如北京总部基地、天安数码城，其特点是分散出售有利于项目尽快收回投资，但须向政府申请多个产权证；另外，产权分散，不便于行业规划和管理。

（4）整体租赁或以租代售模式

开发商保留全部物业，整体长期出租给一家包租公司或一家大企业。如清湖硅谷动力，其特点是持续经营，获得租金收入，且收益稳定，不需承担租期到期后的再次招商的市场风险。但整体出租比分散出租的租金收益低，投资回报较低。

（5）分散租赁模式

开发商保留全部物业，分散出租给各类企业。如生产力大厦，其特点是持续经营，获得租金收入，或待土地升值后，将物业转让，还可获得物业的增值收益。

（6）租售结合模式

开发商保留部分物业，部分销售给中小投资者或用家。如华南工业原料城，其特点是既可及时收回投资，又可保证一定的现金流和未来物业升值。但有部分产权分散。

在发展工业地产的过程中，选择正确的运营模式起到很大的作用，不仅可以给发展商带来利益，而且可以有效的带动一个区域的经济发展。

20世纪70年代末，中国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业园创立，工业地产随之兴起，但当时大多局限为以厂房出租和卖地为主的经营方式。2003年，业内首次提出产业地产概念，并将之作为工业地产的升级与换代。那么，经过40多年的发展，目前我国的工业地产发展到什么程度，未来的发展趋势又是怎样的呢？

工业地产开发现状及历史

中国目前的工业地产开发，大多还停留在工业厂房、商铺等物业形态的单一开发层面。

20世纪70年代末，中国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业园创立，工业地产随之兴起，但当时大多局限为以厂房出租和卖地为主的经营方式。2003年，业内首次提出产业地产概念，并将之作为工业地产的升级与换代。

区别于以往的工业地产，产业地产作为一种将地产、产业、城市三方面的发展有机结合、相互促进的商业模式，在提升城市的产业价值和产业能力、促进产业升级、聚集人口与资本、调整城市经济结构等方面具有独特功能。

当前，在住宅市场因遭遇前所未有的调控逐渐降温、商业地产也因竞争激烈开始出现过热迹象的背景下，产业地产呈现出快速发展态势，更是成了房地产企业战略转型的新方向，绿地、富力、合生创展等众多知名房地产企业都纷纷涉足产业地产领域。

伴随着国家“十二五”规划产业升级指导方针的出台，产业地产也越来越受到ZF与企业的重视。然而，发展势头迅猛的产业地产，必须具备专业的运营手段和强烈的革新意识，唯有如此，才能持续发展，长久经营。易居研究院作为易居（中国）总部研发机构，在为大型房企产业地产项目服务的基础上，形成了对产业地产定位及开发模式独到的见解，本期报告将易居研究院产业地产顾问团队的部分实践经验与同仁们分享，希望对当前形势下产业地产的发展有所帮助。

工业地产开发趋势

工业地产开发的趋势是与产业地产联姻，在符合区域经济发展总体布局与规划的前提下，进行一种综合开发。

当工业地产与产业地产合而为一，便诞生了一种综合性房地产开发。在一个产业集群或产业基地中，将囊括各种类型的房产形态：商铺、办公楼、标准厂房、仓储、展览馆及配套住宅等。

工业（或产业）地产实际上成为最复杂、最具挑战性的房地产开发领域。对于开发商而言，工业（或产业）地产则不仅蕴藏着新的利润空间，也将使其在区域经济发展乃至在宏观经济舞台上，发挥前所未有的重要作用。这将为房地产开发企业及其企业领袖的可持续发展，赢得更大更广阔的博弈空间。

2011年初以来，珠三角工业地皮拍出天价的消息在业内不胫而走。来自工业地产中介的成交数据显示，从去年底到现在，深圳、东莞、惠州等珠三角城市的一些厂房租金上升了50％，个别地方甚至翻了一倍，升幅让业内人士感到有些吃惊。

与近年疯涨的住宅市场相比，工业地产并不是赚钱最快的板块，目前工业地产的投资回报率并不高。不过从去年开始，住宅地产频频受到宏观政策调控，工业地产被誉为“地产界的最后一块净土”，重新吸引了开发商、地方政府、投资客以及银行的眼光。

但由于占地面积大、投资金额高、招商难、投资回报周期长等特性，工业地产长期以来对进入者形成了较高的门槛，传统上的工业用地开发者是政府。投资者在投资工业地产项目之前，需要有全盘的清晰考虑，包括项目能否得到政府和规划的支持、能否突破重租售而轻服务的盈利模式等问题。

最重要的，房地产作为影响国民经济的一个重要产业，注定成为政府的调控政策的重要“关照”对象。处于产业转型和升级的大环境中，工业地产的发展，也注定要追随政府宏观调控政策的脚步。湖南株洲的新芦淞（服装）都市工业园以及重庆的三峡户外产业都市工业园，都是这方面做得较好的先行者。

珠三角工业地产再成“香饽饽”     珠三角厂房租金涨了50％

“顺德国道旁的一块工业地皮拍卖价格为6000元一平方米，由山西人竞得。”2011年年初，一条关于佛山工业地皮卖出新地价的消息，在广东工业地产界不胫而走。

听到这个消息，从事工业地产中介长达8年时间的伙伴地产业务总监余震山大呼不可能，“深圳的工业用地地皮也就一千多元一平（方米）的价格，东莞一般是600多元一平（方米）左右。顺德怎么可能拍出这样的天价？”

广州智略房地产咨询有限公司副总经理李灵犀更表示，这是捕风捉影的消息，“那块地皮有一万平方米，而且所处的地段非常成熟，就在105国道旁，整块地皮的规划也不是做生产，而是将来要转做商贸的。”

事实上，与近年疯涨的住宅市场相比，工业地产并不是赚钱最快的领域。但是，近半年来工业地产价格升幅加快，让业内人士感到有些吃惊。

据伙伴工业地产介绍，从去年底到现在，短短半年内，伙伴地产所代理的深圳、东莞、惠州等珠三角城市的厂房租金上升了50％，个别地方甚至翻了一倍。厂房供应紧缺

熟悉工业地产市场的人或许仍记得，去年此刻，工业地产市场仍很冷清。一年过后，租金涨幅超出了业内人士的预期。“供求关系发生了变化”是重要的推动力之一。

“成交面积上涨的幅度很大，但是我们的房源储备已经不足。从去年3月到现在的房源储备，已经缩水超过一半。”伙伴工业地产业务总监余震山认为，工业厂房租价上升的原因是市场供求正在逐步减少。

对于房源储备缩水，余震山认为原因有二，其一是珠三角开始进行产业升级以来，新建的工业厂房就不断减少，同时市场的建筑成本也不断升高，导致新增的厂房的投资急剧减少；第二是因为很多旧有厂房开始改造，转成商业用途。

在房源减少的情况下，客人对工业厂房的要求却越来越高，“现在租用厂房，面积可能要求到几万平方米，客人主要是从事五金、塑胶、电子、机械等行业。”

此外，位于成熟路段的厂房也越来越少。余震山预测，2011年下半年的价格走向应该是趋向平稳。因为2008年受金融危机影响，很多制造企业对未来的经济形势判断不明朗，大多停留在观望状态，不敢扩大生产，导致2009年下半年的工业厂房需求被压缩了一年多的时间。目前的形势已经明朗，企业重新启动扩张性生产，而这些需求在2011年将会被基本消耗，所以未来的趋势是趋于平稳。

“下半年的租金涨幅应该不大了，现在已经靠近客户可以接受的临界点了。”余震山表示。

“这几年整个中国的经济在发生变化，进行转型。一些新兴的战略性产业，包括装备制造、新能源等产业开始发展起来，这些产业的每平方米盈利和产能的能力提高了，他们在投资固定资产的时候，能承受的价格也就相应提高了，这也是工业地产土地和物业价值在提升的原因，也是工业地产从被忽视到被关注的原因。”李灵犀表示。价值洼地吸引各路资金

由于工业地产的升值空间变大，很快便招致“掘金潮”。从去年开始，住宅地产频频受到宏观政策调控，限购限贷的政策使投资者掉头转向其他领域。工业地产被誉为“地产界的最后一块净土”，被开发商、地方政府、投资客以及银行看好。

从各地公布的十二五规划可以看出，2011年开始，各省区的产业园上马和扩建相当注目。据不完全统计，截至2010年底，全国有国家级工业园111家，省级工业园更高达2356家；至于市级工业园，有业内人士保守估计的数量是超过10000家；县级工业园的数量更是难以一一统计。这意味着，未来五年中国将进入各类产业园区建设的高峰期。

中国不动产研究中心最新发布的报告显示，2008年金融危机之后，大约有12％的传统房地产开发商转投产业园建设项目；如果从2005年算起，则有约30％的传统房地产商转向产业园建设开发。

有业内人士指出，目前工业地产的开发者主要有四种主体，一是政府，二是专业的工业地产运营商，三是由住宅地产、商业地产等地产界人士转投工业地产，四是由实业转投工业地产。

招商通资讯总经理商国臣表示：“目前中国最大体量的工业用地开发者是政府，政府开发工业园区具有很多先天的优势，比如资金调度、政策配给等方面，这些都是民营企业无法比拟的，但政府可能在运营、招商经验方面也存在一些短板。另一个现象是，最近几年进入工业园区开发的民营企业越来越多，特别是今年进入者更多。种种迹象可以看出，随着房地产市场调控力度加大，进入工业地产的民营开发商正在飞速增加，许多地方政府也在逐渐改变观念，通过一些政策和方式引进民营企业共同参与开发建设。”

国内知名地产公司远洋地产也在逐渐涉猎工业地产。远洋地产位于大连市的创智高地项目的负责人杨志伟表示：“产业转移和产业技术的升级与变革，都给工业地产的发展带来了历史性机遇，我们很看好这个行业。”远洋创智高地项目自2010年初启动，走的是“区域经济共同繁荣发展，实现园区市场化、国际化”的园区发展道路，开拓一个产业类客户能够接受、政府能够支持、企业能够盈利的园区发展模式。工业地产“暗礁”潜伏

不过，尽管被各类开发商一致看好，但工业地产领域仍潜伏着许多“暗礁”。实际上，目前工业地产的投资回报率并不高。余震山表示，因为建筑、劳动力、土地等成本在不断上涨，现在新增一个厂房，如果要收回资金，需要13到15年的投资周期；而在2005年之前，只需要8到10年的投资周期。

相对于住宅地产、商业地产而言，工业地产占地面积大、投资金额高、招商难、投资回报周期长等特性，对进入者形成了较高的门槛。投资者在进入工业地产领域前，需要有全盘的清晰考虑。

五矿（营口）产业园副总经理赵锦明表示，一个产业园成功与否，有四方面的因素，第一是招商能力，无论是定位什么行业，关键是能不能把企业招进来；第二个是规划，能不能规划出来适合产业发展的空间；第三是产业的定位，看一个区域的十一五规划和十二五规划很容易，但实际经营时还有很多实际问题考虑，更重要的是要深入理解每个产业自身的发展规律；第四是具备工业地产和商业、住宅以及基础设施整合的能力。如果具备这种能力的话，就具备了盈利的基础。

此外，工业地产行业也有许多需要特别关注的问题。第一是，项目能否得到政府和规划的支持？因为投资工业地产不等于买卖厂房，投资的物业升值前景与当地的产业规划关系密切。如果一个项目无法得到当地政府和规划的支持，一切将成为“杨白劳”。

深泰工业地产运营机构总经理曹文华表示，工业地产就是“政治地产”，要永远记住“大树底下好乘凉”，因为工业地产永远是跟国民经济命脉紧紧相联系的，如果只是靠一个民营企业去开发，没有得到政府的支持是很难成功的。必须要有政府优惠政策，还要跟区域经济环境挂钩，还涉及所处区域的民众就业问题，这必须由国家创造相关配套。

第二个需要关注的问题是盈利模式。在国外比较成熟的产业园区，房地产收入，即出售工业厂房等物业收入大概只占40％；产业投资，即参与园区的投资收入占40％，其他为服务收入。相反，中国的工业园区主要收益还是来自于土地、销售和物业出租的收益。中国的产业园区如何改变目前这种收入组成结构？李灵犀表示，国外和中国园区经营机制和管理体制不一样。国外的产业园区一般由具有政府背景的产业园区运营，具备物业开发和产业投资的能力。国内非政府类的产业园，还没有具备统筹运作的能力，在这方面还需要有所提升。

第三是未来工业地产的发展趋势。中国目前的大趋势是内陆地区搞工业地产开发，沿海地区偏向于工业物业升级改造。招商对象也发生了变化，内陆地区以转移企业为主，沿海地区以国企和产业服务型企业为主。中国房地产协会副会长朱中一表示，优化格局，促进区域协调发展和城镇化的健康发展，是十二五规划的一个亮点；其中包括了如何区域协调发展，如何实施战略发展主题战略和主题功能区战略，如何优化国土空间的开发格局等问题，内容相当丰富。搞工业地产的企业，一定要很好领会和把握好这些国家政策。新型工业园区呈现新趋势

包括民企在内的各路资金进入工业地产，特别是工业园区的建设，应该特别注意到一些新型工业园区的发展趋势。其中一些实力雄厚的企业，为了适应新的发展模式，找到附加值更高的新的经济增长点，正在对自身传统的工业园区进行升级改造。

海天酱油发展工业旅游，是其中一个典例。上月，海天酱油负责人在佛山高明区召开的旅游文化工作会议上宣布，海天将充分利用正在建设高明二期工程的契机，对工业旅游线路进行全新规划和品牌扩张。根据海天酱油的规划，在原有斥资千万建成的“中国味文化展馆”外，还将充分结合厂区分布，以一条长达5公里的空中走廊，建成一条环绕整个厂区核心功能区的参观通道，沿途将有“八大景点”，该线路预计将在2011年底建成并投入试运营。

据李灵犀透露，海天酱油的这一布局酝酿长达三年之久。2005年，海天酱油高明生产基地投产，3000亩的新厂房和配套设施称雄调味业。新厂房投入使用后，其位于佛山禅城20多万平方米的旧厂房面临改造升级的问题，海天酱油由此有了进入工业地产领域的想法。

李灵犀所在的机构自2009年开始与海天酱油沟通，提出厂房改造等方案。目前，海天酱油新厂房的工业旅游线路才最终确定；旧有厂房的改造方案初步确定了，但是投资量、开发量等细节尚未最后敲定。“民营企业投资工业地产是很理性的，尤其是做生产制造的企业，他们对成本和盈利控制得比较严格，导致他们的决策周期会比较长。”

家电巨头海尔旗下的工业地产企业，看重的则是对传统制造业的支持与帮助。其负责人王德波今年初刚到佛山上任，上月在佛山启动了工业地产的步伐，操盘海尔佛山（三水）市场创新产业园。

王德波表示，海尔市场创新产业园不同于传统的工业园，是以用户为中心打造市场、制造、物流“三位一体”创新体系，彻底颠覆传统企业单一卖产品的方式，为用户提供成套解决方案。海尔市场创新产业园在制造上以模块化制造为基础，可以根据用户需求快速提供按需定制的产品，并为用户提供个性化的整套精致服务。王德波认为，海尔工业园的打造，并非为了盈利，目的是为了助力海尔制造业的发展。

“如果过于强调房地产价值和投资价值的话，是会影响到未来一些重要的产业经济转型和产业孵化的作用。所以我觉得在未来过程当中，怎么样调配政策资源和市场资源，是政府和我们企业投资都需要重点考虑的一个问题。”李灵犀总结道。