过去，深圳龙华区曾是工厂的聚集地，而随着深圳的快速发展、地铁的开通、中心区域的人口外溢，居住逐渐代替成为主要功能。

省心省力、拎包入住，让长租公寓在租房市场一直占据着一席之地。在这被称为“宇宙中心”的深圳龙华区，长租公寓市场发展现状如何？珊瑚虫调研龙华7大片区，百余家长租公寓企业&品牌，上万家公寓房源，进行一一分析。

龙华区长租公寓市场现状：低稳定性遇上瘦小体量

截止2021年底，共有超100家长租公寓房源品牌进驻龙华区。

其中，龙华中心片区成“兵家要地”，片区内以清湖地铁站与龙华地铁站为核心，众多产业、生活、行政配套资源吸引来的超级人流量成就出龙华区这一核心商圈，在此，长租公寓挂牌房间数量占比达到全区44%。

观澜片区因靠近深圳边界，距南山、福田等主要工作地点较远，且交通不太便利，因此房源量占比最少，占比全区总量不足1%。

总体而言，大部分长租公寓企业在龙华区的数量规模体量较小。近八成长租公寓企业持有房源数量在500套以内，其中，有52%的房源数量不足100套。

几乎所有长租公寓运营者都患有不同程度的“出租率焦虑症”，龙华区也不例外，只有超六成房源的出租率达到了80%以上。

虽然龙华区二、三房东经营的房源占比庞大，但近六成的房东对于押金要求较低，押一付一为龙华区房源主要的押付方式，但也还存在部分精装改造公寓押金需要押二付一的情况。

受2018年以后深圳市场租金涨幅较快，所以房东很多都缩短了合同的时间，再加上“押一付一”的盛行，这个更加速了租客换租的频次，因此龙华区绝大部分房源开始内卷，短租盛行，半年以内起租的房源占比95%，市场或存在租户流动性较大的问题，要想达到“既要现在，又要未来”的“优居”租赁，那么租户稳定性问题还需提高。

龙华中心市场龙争虎斗：单人可承受租金1500-2500元/月

龙华区各片区中，观澜的长租公寓房源数量最少，平均租金也最低，为39元/㎡·月。

上塘片区公寓房源的整租租金相对较高，为73元/㎡·月，其整租以分散式公寓为主，房源以地段较好且非城中村的商务公寓为主。

龙华新区作为龙华区核心地段，同时位于5号线和6号线地铁沿线上，整租价格也相对较高，而地处深圳中轴线的梅林关片区整租租金也与龙华新区和上塘片区持平。

深圳青年偏爱“单独整租”的居住方式，在龙华租房市场中也能得到映照。当地热租户型分别为单间和一居室的房屋，总计占比为市场整体的六成多。其中单间户型的房屋在整个租房市场中数量最多，为43%。

从各居室平均租金情况来看，龙华区租客可承受的租金在1500-2500元/月·人之间。

据珊瑚数据统计，龙华区长租公寓单间整租租金最高达4300元/间。另外，二居室户型租金差异最大，房源最高租金与最低租金的差值超过6000元/间。

租金相对较低的龙华区，平均居住面积也较大于市中心；同等租金价位下，龙华区住房居住舒适度相对更高。

房源占比最多的龙华中心片区，平均去化周期却仅在10天左右。这意味着该片区所有户型的房源交易速度远高于其他大部分片区，往往能以更少的时间完成房源的租赁交易。

其次为上塘和梅林关片区，虽然房源体量不及龙华中心的一半，但上塘片区的平均去化周期为龙华区最高，所有户型平均5天左右即可完成大部分出租；梅林关除三居室外，中小户型的房源去化周期也在10天左右。相对于龙争虎斗的龙华中心，这两个片区具有一定潜力。

去化速度较慢的片区为龙华新区和观澜片区，观澜房源去化时间均超过一个月，龙华新区的二居室户型去化超过80天。除了更远的地理因素外，房源开发和交通配套也是重要影响因素。

微棠公寓抢占市场大头，正诚物业打造高端公寓

品牌，往往代表着长租公寓更优秀且值得信赖的品质，已经逐渐成为深圳青年租房做选择的重要参考因素。

品牌公寓中，微棠青年公寓在挂牌房间数最多，产品经过市场沉淀，经得起考验，约其数量占龙华区总量的30%；其次是自如公寓，占比约为25.8%。

在挂房源房间数量最多的前十家门店中，也大多以知名的长租公寓品牌为主，例如金地草莓社区、星窝、窝趣等。

品牌下，最高租金与最低租金的租金差反映着该品牌各户型房源的丰富度。

从龙华区套间数量最多的部分长租公寓品牌来看，租金相差最大的为自如公寓，租金差值超过6000元/月·间，主要因自如拥有近五成的分散式整租公寓房源，且户型基本为面积65-95㎡的二居室和三居室，拉高了最高租金水平。

租金水平最高的是正诚物业，平均租金接近6000元/间；其房源以大户型的商品房为主，平均面积超过70㎡/间，一己之力提高了整体龙华区整体长租公寓居住档次。

据数据统计，龙华区平均租金约为76元/㎡·月，超三成的头部长租公寓企业房源租金与龙华区平均租金差值在10元/㎡·月以下，接近区平均租金水平；

除自如外，其他各品牌公寓租金水平均在100元/㎡·月以下；微棠青年社区以在龙华区最多的房间数量，得到很有竞争力的坪效优势，单平租金价格低于50元/㎡·月。

综合以上数据可以得出：

龙华区长租公寓品牌和房源集中布局在龙华中心、上塘和梅林关片区，面对激烈的市场，打造差异化产品仍然是立足之本。

公寓租客更偏爱短租“独居”小户型，单人可承受租金以押一付一的方式在1500-2500元/月范围内。

加之龙华区房源数量庞大、产权多样、体量待发掘，在政策利好的驱动下，龙华区长租公寓依旧是潜力巨大的“宇宙中心”！

近日，龙岗区城市更新和土地整备局发布《2021年工作总结暨2022年工作计划 》（以下简称计划）。

计划表示，2021年，龙岗区城市更新土地供应、固定资产投资和土地整备任务完成量预计排名全市第一。

截至2021年11月30日，城市更新方面，完成土地供应64.03公顷，新增计划项目25个，新批规划15个，土地整备方面，全区完成入库288.05公顷，其中：产业空间用地18.21公顷、民生设施用地1.62公顷、居住潜力用地9.16公顷、其他整备用地259.05公顷。

推出两批10个平方公里级重点更新单元和重点利益统筹项目，研究范围46.5平方公里，拟拆除范围（实施范围）18.3平方公里。无论是数量还是规模均为全市之最。

2022年，龙岗区将8月31日前完成平湖西、坂田金园、横岗南、坪地北、坪地年丰等大面积产业空间整备片区的土地整备工作，完成整备连片产业用地1.55平方公里以上。

全面推进大运南嶂背片区、平湖山厦地块及坂田金园片区已出让产业用地土地整备利益统筹政策试点，确保完成龙城嶂背片区30.9公顷、平湖山厦地块25公顷、坂田金园片区16.8公顷已出让产业用地的整备入库。

适时推出第三批平方公里级重点更新单元和重点利益统筹项目。

2021年工作总结

截至11月30日，城市更新方面，完成土地供应64.03公顷，固投纳统291.56亿元；新增计划项目25个，计划批准用地面积353.66公顷；新批规划15个，规划批准用地面积218.58公顷，规划筹集公共住房共计19641套。土地整备方面，全区完成入库288.05公顷，其中：产业空间用地18.21公顷、民生设施用地1.62公顷、居住潜力用地9.16公顷、其他整备用地259.05公顷，1-11月份累计支付资金约49.89亿元，（土地整备17.09亿元、市级房屋征收29.41亿元、区级房屋征收3.39亿元）。

城市更新土地供应、固定资产投资和土地整备任务完成量预计排名全市第一。

开展城中村综合整治分区占补平衡调整，第一批涉及31个项目已完成相应公告，其中城市更新项目共22个，调出地块24块、总面积为7.91公顷，调入地块24块、总面积为9.07公顷；涉及土地整备利益统筹项目共9个，调出地块28块、总面积为27.16公顷，调入地块24块、总面积为27.97公顷。第二批10个城市更新项目（包括“十四五”意向项目7个，已列计划项目3个）已完成公告，调出地块占地面积27.9公顷，调入地块面积28.4公顷。

推出两批10个平方公里级重点更新单元和重点利益统筹项目，研究范围46.5平方公里，拟拆除范围（实施范围）18.3平方公里。无论是数量还是规模均为全市之最。

民生方面

一是加快推进医疗、教育等公共设施项目征拆，已完成平湖中学改扩建等6个项目，完成征转土地4.29公顷、拆除建构筑物0.83万平方米，今年列入市对区考核的20项民生项目征拆工作预计能够按期完成。

二是扎实开展交通项目土地整备，轨道交通项目现已完成80项征拆任务，提供施工作业面39.5公顷，征拆建构筑物约30.5万平方米；已完成南湾综合车场、布坂联络道、布吉综合车场、内环北路市政工程一期等4个市对区考核项目征拆工作；10个断头路项目已完成5个项目的征拆任务，其余5个正在抓紧推进。

三是水务工程加快开展，已为布吉水质净化厂三期等22个项目提供全部施工作业面，共计166.34万平方米，全面完成了中央环保督察回头看关于水环境治理的征收补偿相关工作。

四是持续推动60/40建设模式投资公共设施项目，截至目前，共审议通过13个更新单元周边60/40公共设施项目50个，包括：社区公园4个，市政道路45条，人行天桥1座。投资估算7.54亿元，预计节约财政资金约4.52亿元。

2022年工作思路

强力推进平方公里级重点更新单元和重点利益统筹项目，平方公里级重点更新单元按照区委区政府“一年内报计划、两年内报规划、三年内首期开工”的工作要求，简化重点更新单元历史违建权利人核实工作流程，统筹做好城中村综合整治占补平衡工作，完成更新意愿征集，实现重点更新单元计划立项。

平方公里级重点利益统筹项目采用大兵团作战模式，形成“政府+企业+社区”的强大攻坚合力，集中力量攻坚，2022年8月31日前完成平湖西、坂田金园、横岗南、坪地北、坪地年丰等大面积产业空间整备片区的土地整备工作，完成整备连片产业用地1.55平方公里以上（含政府收储和社区留用产业用地）。

加快已出让产业用地利益统筹试点，全面推进大运南嶂背片区、平湖山厦地块及坂田金园片区已出让产业用地土地整备利益统筹政策试点，确保完成龙城嶂背片区30.9公顷、平湖山厦地块25公顷、坂田金园片区16.8公顷已出让产业用地的整备入库。

持续梳理潜力区域，积极谋划，适时推出第三批平方公里级重点更新单元和重点利益统筹项目。

运用大兵团作战机制，积极推进轨道交通征拆；加快推动深大、深惠等城际高快速路征拆；打通交通攻坚下达全部“断头路”。

作为国家科技部定点规划建设的世界一流科技园区，南山科技园面积仅11.5平方公里，却以占深圳不到0.6%的面积，创造了约11%的GDP，诞生了全市约14%的国家高新技术企业，单位面积产值、税收、PCT专利数量均为全国第一，成为全国创新资源最集聚、创新成果最显著、创新环境最为优越的区域之一。

南山科技园最早的名字是科技工业园，最早的企业大多从“三来一补”起家。1985年4月29日，中科院与深圳市政府在深圳迎宾馆签订了共同创办深圳科技工业园的协议。同年6月，深圳科技工业园总公司领到了营业执照，注册资本2000万元，深圳市和中科院各占50%。规划确定园区范围为深南大道以北、北环大道以南、东至大冲村、西至麻雀岭。

1991年，经国务院批准，深圳科技工业园成为首批国家级高新技术产业园区。1996年，经当时的国家科委批准，深圳市政府将包括科技工业园在内的深圳开发区内多家工业园整合成面积为11.5平方公里的“深圳高新技术产业园区”。

深圳培育了南山科技园，南山科技园成就了南山的创新精神。截至2020年，南山上市企业数量已经超过170家，是中国上市企业最为集中的区域之一，一批耳熟能详的科技公司如中兴、腾讯、大疆等大都在南山科技园发展壮大。

2019年的4月25日，为加快建设世界一流高科技园区，深圳发布了《深圳市政府关于印发深圳国家高新区扩区方案的通知》，提出把高新区建设成为广深港澳创新走廊的主要创新节点和产业高端化发展的重要基地。

深圳高新科技园从原来的11.5平方公里规划面积，扩大到159.48平方公里，除了原本的南山外，还覆盖了坪山、龙岗、宝安、龙华五个行政区，相当于原来南山高新区的近14倍，形成“一区两核多园”的高新区布局。随着科技园的扩容，南山的创新生态链条也将向更广泛区域辐射。

综合自南方+

海报：陈婷