不久前，许勤市长到民治牛栏前股份合作公司调研，高度肯定该集体所有制股份公司转型升级、实施二次创业的成功做法，认为牛栏前的做法符合深圳市政府政策思路，并期望其努力探索、争当全市集体股份制企业转型发展的排头兵。
作为距离深圳核心城区最近的一个原特区外社区股份公司，牛栏前人上世纪80年代曾经推山平地建厂房，其后，大力吸引外资，让“三来一补”企业唱主角；近年来，伴随特区一体化，尤其是借龙华新区“两区一城”建设的东风，他们开始将低端厂房“升级”为高端写字楼和现代电子商务园区，通过发展文化产业，带动城区品位提升；同时，集约发展，大力引进并建设现代商业中心、物流中心和电子商务中心……
牛栏前，通过二次创业，在不足1平方公里的土地上实现了令人惊讶的价值再造。别人难以做到的事，他们，率先一步做到了。
深圳商报记者 赵川 通讯员 李晓文 袁甲清
牛栏前，唯一“土气”的是名字
牛栏前，一个土得掉渣的村名，现在这里却是个洋气十足的核心商圈。
它本是原特区外宝安县一个自然村的名字，随着农村城市化进程，按照全市的统一模式，改制为集体经济性质的牛栏前股份合作公司。如今，该股份公司位于龙华新区民治办事处辖区。
20几年前，牛栏前还是一个靠养牛耕地种粮的穷村子。可如今，这里高楼大厦直插云天，高档写字楼和现代化购物中心比肩而立。站立牛栏前村的牌楼前，毫无疑问，你已置身大都市核心城区。白天，街上车水马龙；入夜时分，忙碌了一天的白领们在霓虹映照下，成群结队出入于高档娱乐场所……
处处洋溢着现代气息的牛栏前社区，早已不见“村庄”的影子。
近日，记者约访牛栏前股份合作公司董事长钟伟球。他先是带记者走入25层高的中小企业总部大厦。这里5层以下是商场，岁宝百货的霓虹招牌正在闪烁；5层至25层早已被600多家中小企业挤占得满满当当。从这里俯瞰整个牛栏前片区，呈现眼前的，完全是一个令人晕眩的繁华市井。
旋即，钟伟球又带记者来到一街之隔的展滔科技大厦前。不善言辞的他当起了讲解员：“这里是拆旧厂房建成，首期4万多平方米写字楼，开业仅1年多，就吸引了170多家电子商务企业和科技企业进驻，二期还未招商就已经有人在排队预约。”他兴奋地说，“在这里聚集的公司，大部分是从事电子商务的企业，预计今年的累计产值可以达到10亿元。”
钟伟球将记者带到展滔大厦的不同楼层，让记者观察每一个楼层的装饰。“每层楼装饰设计都不一样，为的是以不同的个性满足使用者的审美需求——进出大厦的多是年轻大学生，他们对环境的要求很高。”
站在高处，钟伟球指点周边：“相隔一条马路的是127陈设艺术产业园，那里入驻了一大批高端设计公司，聚集了1000多名设计师。附近还有1个月前才启动招商的牛栏前安防电子市场，现已有600家商户签约入驻。这里将成为第二个华强北……”
牛栏前这块土地，真正成了一个“超级高产田”。
生活在牛栏前的原居民，20多年前经历了从“耕田放牛”到“洗脚上岸”的转换；现如今，正实现从“厂房包租公”，到“都市商圈业主”的嬗变。作为深圳原特区外农村的缩影，牛栏前社区，从内到外已经脱胎换骨，唯一尚嫌“土气”的就剩下这个名字了。
牛栏前人曾被“倒逼”至南墙
牛栏前村村史可上溯至300年前。这里，曾是距深圳核心城区最近的一个自然村。翻过一座山就到了特区内，可当年日子过得非常清苦。村民祖祖辈辈主要靠开山栽植果树和种田谋生。直到1986年，全村集体账户仅有300元存款，外加80平方米破烂粮仓和不足3亩鱼塘，年人均分配不足20元。
变革，发生在22岁的钟伟球当选村长之后。现任牛栏前股份合作公司董事长的钟伟球堪称“牛人”， 自1987年22岁时起，在“村官”这个位置上一坐就是25年，他的全部身心都放在牛栏前这块祖居地上。迄今堪称革命性的做法有两件：一件是上任之初“胆大妄为”逆向操作，将已分到各家各户的田地“收归集体”；另一件就是眼下正在进行的升级换代。
当时，牛栏前村共有钟姓和邓姓村民90多口人。180亩水田外加1100亩山地是他们的命根子。年轻的钟伟球意识到，如果任凭村民“自由发挥”，这些土地将难以集中利用且后患无穷。在钟伟球主导下，1987年底，牛栏前村成为特区外原宝安县第一个土地“收归集体”的自然村。
“如果不及时‘收地’，原本连片的地块将被分割得支离破碎，村民随意盖房建屋后，再开发就比登天还难了。”25年后，坐在公司宽敞的董事长办公室，钟伟球对当年自己的这招险棋，显得心有余悸又十分得意。
拿回土地后，钟伟球请人将一座座矮小的土山推平，建设厂房出租，又将好的地块外包给种菜大户；同时，组织村民挖沙，支援特区建设。很快，牛栏前村挖到了第一桶金，成为远近闻名的富裕村。
经过10多年发展，牛栏前人开始过起了衣食无忧的富足生活。村民人均商住建筑面积达300平方米。集体先后投资5000万元，对道路、水电、绿化、地下管线等进行整治，进一步改善投资环境。
然而，世易时移，随着经济的发展，原先引进的“三来一补”企业，渐渐显出疲态，且厂房日益老旧，人力成本上升，辖区内的企业纷纷外迁。工厂成本增加，租金难以提升，每平方米仅12元……股民们的意见开始大起来，公司高层面临空前压力。
是守着脏乱差的环境继续当包租公吃老本，还是翻天覆地推倒重来？是捧着金饭碗要饭，还是自主创新探出一条新路？思前想后，钟伟球带领牛栏前人下定决心，拿出当年冒险“收地”的勇气，坚定实施二次创业。
“说起产业升级转型，我们不懂什么大道理，开始是被逼到南墙，非转不可，待慢慢尝到了甜头后，才开始大规模升级改造。实践证明，我们再次走对了路。”钟伟球说。
雄心勃勃的“升级造城”计划
说一千道一万，归根结底是要盘活土地上的资产。
是选择同开发商合作建房变现，还是独立建设自我发展？这是摆在牛栏前股份合作公司决策者面前的一道选择题。由于地理位置优越，许多开发商看准牛栏前这块升值潜力巨大的宝地，希望合作开发小产权房或建统建搂，用以出售牟利。
这是既简单又省事的做法，许多原特区外的股份公司就是这么做的。最终他们否定了这种杀鸡取卵的做法。
牛栏前不同开发商合作，却要在有限的地皮上实现土地的最大限度升值。龙华新区民治办事处党工委书记、办事处主任刘斌在接受深圳商报记者采访时，有过这样的一番表述：多年来，原居民为深圳经济发展奉献巨大，无论是此前深圳经济的起飞，还是如今特区一体化发展，都做出了巨大贡献，对此，我们理应心怀感激。
刘斌认为，作为政府部门有责任有义务帮助原居民实现二次创业。他说，曾经风光一时的股份制集体经济如今受到人才、土地存量、产业、融资等多方面制约，原先的大量“三来一补”企业，厂房设施等已严重老化，利润也每况愈下，集体经济必须转变观念转型发展。
于是，希望合作建房的开发商被婉言谢绝，股份公司通过正常渠道融资开发。“不仅避免了诸多后遗症，最主要是保障了居民利益，从长远着想。”
牛栏前股份公司在民治党工委、办事处正确决策引领下，一系列“大动作”随之而出：
——引进零售业巨头岁宝百货。2010年5月6日，牛栏前股份合作公司与岁宝百货正式签约，将位于民治大道旁的牛栏前大厦一至四楼总计3万多平方米的裙楼租给国内知名百货零售商岁宝百货，一举改变此地的商业模式，开启了“民治北”商圈新一轮发展的序幕。与此同时，该大厦5至25层，被辟为中小企业总部，吸引了大批企业入驻。
——127陈设艺术产业园开园。同年12月7日，投资10亿元的深圳127陈设艺术产业园正式开园。127陈设艺术产业园的入驻，进一步提升牛栏前的品牌效应。该园区已连续两届成为文博会分会场，取得空前成功。
——展滔电子商务产业园首期落成。该项目首期占地约1.1万平方米，总建筑面积10万平方米，总投资5.5亿元。首期A座于2010年11月建成使用，170多家电子商务和科技型企业成功入驻，预计今年的年产值达到10亿元。首期B座已于今年6月建成，目前正开始招商。
——牛栏前安防电子市场首期建成招商。2012年4月21日，面积达20万平方米的牛栏前安防电子广场招商签约仪式正式启动，截至目前已有600多家安防、电子类企业签约进驻。
随着深圳北站开通以及地铁四、五号线的运行，民治一体化示范区建设的持续推进，牛栏前人雄心勃勃的“造城”计划，正一步步变成现实。
放眼久远，经济转型引领片区发展
伴随牛栏前社区的四大项目运营，牵动了大量人流物流的有序移动，高端业态的附加值也日益显现。让居民宽心的是，这四大项目的载体都属于牛栏前股份合作公司。换句话说，这些项目的所有权均掌握在股份合作公司手里，无论从哪方面看，都是一本万利的好事。
牛栏前的做法，究竟有哪些值得总结的地方？记者采访中获悉，由于引进现代高端服务业、新兴产业和文化产业，从而使集体物业大幅升值。如25层的展滔科技大厦，租金每平方米40元至59元，还供不应求；而原先位于此地的厂房，租金每平方米仅15元左右，这笔账孰优孰劣一目了然。
再比如127陈设艺术产业园，是将老厂房升级改造成的10多层楼文化园区，不仅使物业身价翻番，且改变了居民结构。
而伴随著名品牌岁宝百货的进驻以及安防电子市场的落户，更是大幅提升了现代服务业层次，并由此带动服务业的全面升级。
牛栏前社区通过一系列升级改造，不仅在硬件上同原特区内的水平不相上下，关键是在引进的产业上，发生了脱胎换骨的变化。如今四大项目已经运营，取得了良好的经济效益和社会效益。
2012年年初，许勤市长到牛栏前股份合作公司调研考察，他认为牛栏前转型发展的思路正确，与深圳市的思路完全一致，不仅是龙华新区，而且是深圳市集体经济的一个亮点。
民治办事处党工委书记、办事处主任刘斌表示，眼下正在请规划设计院为牛栏前做整体规划，进一步明确功能划分。通过道路改造、打通交通微循环，大力兴建城市绿地和公共空间等，进一步提升规划档次。“再过两三年，牛栏前将发展得更加成熟，并将融入龙华新区的整体规划之中。牛栏前的转型升级也必将带动其他集体股份公司的发展。”
踩出一条集约发展“超高产”之路
牛栏前股份合作公司为每户居民都配备了一台电脑，通过局域网让财务和村务彻底公开，每天每月每年的财务及经济账居民随时可查。此举曾受到市纪委等部门的好评。
记者从多位牛栏前居民那里了解到，以前经济发展不顺时，也是老百姓怨气最大的时候。相当一段时间内，面对低档次的厂房、脏乱差的环境，居民们一度抱怨并上访。现在，村里的高楼大厦一栋栋拔地而起，街上的行人也变成了举止斯文的白领，居民在经济上也得到了实惠：原先的房子只能租到 600元一套，现在可以租到1200元一套，三年时间涨了一倍。
“现在，牛栏前居民的邻里关系非常和谐，投诉、上访的事情基本绝迹。”钟伟球说，再给他几年时间，牛栏前居民的经济收入还可以再翻一番。“现在我们依然是在放水养鱼，等到几个大型配套项目竣工，牛栏前的面貌又该是一个全新的景象。”
接下来，牛栏前股份合作公司将结合城市更新促进集体经济发展，通过自改、参股、长租、合作等方式推进旧改，以现有资源争取各类社会投资，促进社区集体经济多元化发展。
记者了解到，牛栏前股份合作公司领导班子之所以在居民中威信很高，根本原因是他们牵住了发展经济的“牛鼻子”，严格实行决策及财务的透明公开，受到了居民的拥护。
通过对牛栏前股份合作公司集体经济发展模式的调查，我们可以看出，他们正摸索出一条土地最大限度增值、集体经济稳步发展、居民长远受益的集约型发展之路。（深圳商报报道）
